Contratos, temas 6 al 20

CONTRATOS / TEMA 6. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR: SANEAMIENTO POR VICIOS O DEFECTOS OCULTOS

1. SANEAMIENTO POR VICIOS O DEFECTOS OCULTOS DE LA COSA VENDIDA
(Arts. 1.518 al 1.525 C.C.)

“El vendedor está obligado al saneamiento de la cosa vendida por los vicios o defectos ocultos que le hagan impropia para el uso a que esté destinada, o que disminuya el uso de ella de tal manera que si el comprador los hubiera conocido, no la habría comprado o hubiera ofrecido un precio menor.” (Art. 1518 C.C)

Estas son otras garantías que tiene el comprador con respecto al vendedor; de que la propiedad, bien sea, mueble, inmueble o semoviente este en buenas condiciones para su uso, que esté apto para el comercio, etc. (Salvo que el defecto sea por caso fortuito o fuerza mayor)

1.1. ¿QUÉ OCURRE CUANDO EL COMPRADOR CONOCÍA DEL VICIO O DEFECTO, POR SER ÉSTE APARENTE O VISIBLE, DEBE RESPONDER EL VENDEDOR POR SANEAMIENTO?

Si el defecto o vicio era visible para el comprador, el vendedor no está obligado al saneamiento. Así lo establece el articulo 1.519 C.C. “El vendedor no está obligado por los vicios aparentes y que el comprador habría podido conocer por sí mismo”

1.2. ¿CÓMO SE LIBERA EL VENDEDOR SI HAY UN CASO DE DEFECTO O VICIO OCULTO QUE EL NO CONOCÍA?
Al respecto el Articulo 1.520 C.C. señala: “Es responsable el vendedor por los vicios ocultos, aunque él no los conociera, a menos que hubiese estipulado no quedar obligado en este caso al saneamiento.” Entonces, de manera expresa debe estar en el contrato de compra-venta la liberación del vendedor del saneamiento, el comprador adquiere a riesgo propio y admite conocer el estado de la cosa, como por ejemplo en el caso de bienes dados en oferta pública, en licitaciones, y bienes usados.

Ejemplo: en el caso de los vehículos usados, cuando en el documento dice que el comprador conoce el vehículo porque lo examinó y así lo recibe, libera al vendedor de la garantía u obligación de sanear; momento en el cual la carga la asume el comprador y en caso de que el bien tenga un defecto o un vicio oculto, él asume la responsabilidad.

2. ACCIONES QUE PUEDE EJERCER EL COMPRADOR PARA DEMANDAR EL SANEAMIENTO
POR VICIOS O DEFECTOS OCULTOS DE LA COSA VENDIDA

Si el comprador observa que lo que compró presenta un vicio oculto que le perturba considerablemente el uso de la cosa, podrá escoger entre dos acciones. Así lo establecer el articulo 1.521 C.C. cuando señala: “En los casos de los artículos 1.518 y 1.520, el comprador puede escoger entre devolver la cosa haciéndose restituir el precio, o retenerla haciéndose restituir la parte del precio que se determine por expertos.” Estas acciones son:

La Acción Redhibitoria: que consiste en la devolución de la cosa, dejando sin efecto la venta, y la restitución del precio. (Nota: La acción redhibitoria no es procedente en los remates judiciales, porque el remate judicial es una venta forzosa, y el responsable de dicha venta sería el Tribunal que está ejecutando o desposeyendo al deudor de los bienes mediante un embargo o cualquier otra medida definitivamente firme)

La Acción Cuanti Minoris: que consiste en el comprador se queda con la cosa, haciéndose restituir la parte del precio que ha disminuido por el defecto o vicio oculto, que será determinada por expertos.

2.1. ¿CÓMO DEBE SER LA RESTITUCIÓN EN LAS ACCIONES ANTES SEÑALADAS?

Cuando el vendedor actúa de BUENA FE, es decir NO conocía el defecto o vicio oculto de la cosa, este sólo está obligado a restituir el precio y los gastos que ocasiona la transmisión de la tradición de la propiedad a manos del comprador, los documentos, el Registro, etc. Tal como lo establece el articulo 1.523 C.C. “Si el vendedor ignoraba los vicios de la cosa, no está obligado sino a restituir el precio recibido y a reembolsar al comprador los gastos hechos con ocasión de la venta”

En caso contrario, cuando el vendedor actúa de MALA FE, es decir SI conocía el defecto o vicio oculto de la cosa y no le informó al comprador de dichos vicios o defectos, el articulo 1.522 C.C muy claradamente señala: “(…) está obligado a pagar los daños y perjuicios al comprador, además de restituirle el precio”

2.2. CADUCIDAD DE LA ACCIÓN (Art. 1.525 C.C): “El comprador debe intentar la acción redhibitoria que proviene de vicios de la cosa, en el término de un año, a contar desde el día de la tradición, si se trata de inmuebles; si se trata de animales, debe intentarse dentro de cuarenta días, y si se trata de otras cosas muebles, dentro de tres meses: en uno u otro caso, a contar desde la entrega.” Entonces el vendedor tiene un término (plazo) para intentar estas acciones, bien sea la Acción Redhibitoria ó la Acción Quanti Minoris:

En el caso de bienes inmuebles: 1 año después de la entrega, contados desde el momento de la tradición, es decir, desde que se protocoliza el documento público. EXCEPCIÓN: cuando es un bien nuevo de estreno, el arquitecto o ingeniero a cargo de la obra, es responsable por 10 años por ser un error de estructura, de cálculo en la construcción. Así lo establece el articulo 1.637 C.C: “Si en el curso de diez años, a contar desde el día en que se ha terminado la construcción de un edificio o de otra obra importante o considerable, una u otra se arruinaren en todo o en parte, o presentaren evidente peligro de ruina por defecto de construcción o por vicio del suelo, el arquitecto y el empresario son responsables .La acción de indemnización debe intentarse dentro de dos años, a contar desde el día en que se ha verificado uno de los casos mencionados.”

En el caso de bienes muebles: 3 meses, contados desde que verifica la tradición con la entrega de la cosa.

En el caso de animales: 40 días después de su entrega. El Código nos dice que la acción redhibitoria en la venta de animales no es procedente por los vicios determinados por la Ley como los usos locales. Lo que significa que hay otras leyes, como por ejemplo lo Ley del Llano, que aún está vigente, que refiere en que casos no procede; también hay usos locales, por ejemplo en zonas endémicas, que son zonas donde existen graves peligros de enfermedades como la fiebre aftosa, etc. En estos lugares no aplica el saneamiento porque son lugares de alto riesgo por lo que el comprador comprará los animales a riesgo

2.3. CONDICIONES NECESARIAS PARA DEMANDAR EL SANEAMIENTO POR VICIOS O DEFECTOS OCULTOS: Para que el comprador pueda intentar las acciones correspondientes éstas deben reunir ciertos requisitos:

La presencia de un vicio o defecto oculto;

Que el vicio sea desconocido por el comprador: Si existe el vicio y el comprador lo conoce, entonces compra a riesgo;

Que no se haya estipulado eximir al vendedor de la responsabilidad de saneamiento, porque si se ha estipulado no podrá el comprador intentar la acción por saneamiento;

Que el vicio o el defecto oculto sea anterior a la venta, si es posterior a la venta el vendedor no tiene responsabilidad.

3. GARANTÍA CONVENCIONAL DE BUEN FUNCIONAMIENTO (ART. 1526 C.C.)

“En los casos en que el vendedor haya garantizado el buen funcionamiento de la cosa vendida durante un tiempo determinado, el comprador que advierta un defecto de funcionamiento debe, bajo pena de caducidad, denunciarlo al vendedor dentro del mes de descubierto e intentar las acciones correspondientes en el plazo de un año a contar de la denuncia, en caso de inejecución de la obligación del vendedor.”

Cuando una persona compra un bien donde el vendedor haya garantizado el buen funcionamiento, al darse cuenta del defecto del mismo, el comprador deberá hacer lo siguiente:

Paso 1: notificar al vendedor en el término de 1 mes (bajo pena de caducidad) el defecto de funcionamiento, para ponerlo en conocimiento.

Paso 2: esperar la respuesta y solución del vendedor, si no hay respuesta o solución, el comprador debe accionar contra el vendedor, sino lo hace en 1 año caduca la acción.

CONTRATOS / TEMA 7: OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

1. EL PRECIO (Art. 1527 C.C)
La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato

1.1. CARACTERÍSTICAS DEL PRECIO
Que sea pagado en moneda de libre curso legal
Que será serio, no irrisorio (muy por debajo), ó vil (muy por encima, con usura).
Que sea cierto, real, a precio del valor del mercado.
Que sea determinado o al menos determinable.

1.2. ¿DONDE SE PAGA EL PRECIO?
Donde las partes lo pacten
Donde este la cosa
En el domicilio del comprador

Cuando nada se ha establecido respecto de esto, el comprador debe pagar en el lugar y en la época en que debe hacerse la tradición (Art. 1528 CC)

2. CASOS ESPECIALES CON RESPECTO AL PRECIO

2.1. CASO (1) ART. 1530: “si el comprador fuere perturbado o tuviere fundado temor de serlo por una acción sea hipotecaria, sea reivindicatoria, puede suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que el vendedor dé garantía suficiente, o que se haya estipulado que, no obstante cualquiera contingencia de esta clase, el comprador verifique el pago”

En el caso de bienes inmuebles, cuando hay posible perturbación o amenaza, y aun no se ha terminado de pagar, el comprador puede suspender el pago (no hay mora, ni intereses), PERO debe notificar formalmente al vendedor.

2.2. CASO (2) ART. 1531: “Cuando se trata de cosas muebles, la resolución de la venta se verifica de pleno derecho en interés del vendedor si el comprador no se ha presentado a recibir antes que haya expirado el término para la entrega de la cosa vendida, o si, aunque se haya presentado a recibirla, no ha ofrecido el precio, a menos que se le haya otorgado plazo más largo para esto”

En el caso de bienes muebles, si el comprador no se presenta a pagar el precio, o lo hace con menos del valor del precio pactado, el vendedor se libera de este compromiso.

2.3. ART. 1532 (4 CASOS): “Si se ha hecho la venta sin plazo para el pago del precio, puede el vendedor, por falta del pago del precio, reivindicar las cosas muebles vendidas, mientras que las posea el comprador, o impedir que las venda, con tal que la demanda en reivindicación se entable dentro de los quince días de la entrega y que las cosas vendidas se encuentren en el mismo estado en que se hallaban en la época de la entrega.

El derecho de reivindicación no tiene efecto con perjuicio del privilegio acordado al arrendador, cuando no consta que, al tiempo de la introducción de los muebles en la casa o fundo alquilados, haya sido informado el arrendador de que aún se debía el precio”

De acuerdo con esto, SI PROCEDE LA REIVINDICACIÓN en dos casos

Cuando la hace dentro del lapso y no hay arrendamiento.
Cuando los muebles están en un apartamento arrendado y el inquilino no lo sabe.

De acuerdo con esto, NO PROCEDE LA REIVINDICACIÓN en dos casos

Cuando lo hace extemporáneo y no hay arrendamiento.
Cuando los muebles están en un apartamento arrendado, y el inquilino si lo sabe y en un contrato consta.

CONTRATOS / TEMA 8: EL RETRACTO

1. EL RETRACTO CONVENCIONAL
Es una venta real con todo lo de la ley, donde hay una condición resolutoria (hecho futuro e incierto o cierto, que se puede hacer valer o no), que en un término, si el vendedor no paga el dinero que se le prestó, el comprador se queda con la propiedad irremediablemente del bien mueble o inmueble, si el vendedor paga lo que se le prestó, se le devuelve la propiedad del bien mueble o inmueble. (Art. 1534 C.C).

Como es una venta real, no tiene intereses, sino que es una venta con rescate, y puede establecerse un valor superior a la venta en el contrato con el fin de salvar la inflación. El comprador entrega 100 Bs, pero en el contrato se colocan 120, como pagados.

Si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el término convenido, el comprador adquiere irrevocablemente la propiedad (1536 CC)

1.1. DURACION DEL RETRACTO CONVENCIONAL (Art. 1535 CC): “El derecho de retracto no puede estipularse por un plazo que exceda de cinco años. Cuando se haya estipulado por un tiempo más largo, se reducirá a este plazo. Si no se ha fijado tiempo para ejercer el derecho de retracto, la acción para intentarlo se prescribe por el término de cinco años, contados desde la fecha del contrato. Las disposiciones de este artículo no impiden que puedan estipularse nuevas prórrogas para ejercer el derecho de rescate, aunque el plazo fijado y esas prórrogas lleguen a exceder de cinco años”

Si no tiene un término establecido se supone que son 5 años (nunca mayor a 5 años). Adicionalmente, puede existir prorroga por igual o menor tiempo, no hay límites de prorrogas (la Ley no lo indica), siempre y cuando las partes estén de acuerdo. (Art.1535 C.C.)

Caso práctico: Si se coloca en el contrato una duración mayor a 5 años, por ejemplo 8 años, se sobre entiende para la Ley que son sólo 5 años, porque es de orden público. Al vencerse el 5to año el comprador es el propietario pleno e irrevocable. (Art. 1536).

1.2. EFECTOS DEL RETRACTO: El comprador adquiere y ejerce todos los derechos y gravámenes del bien (Por ejemplo en la hipoteca, antes del retracto debe haber autorización del acreedor hipotecario. Art. 1539), inclusive puede vender el inmueble (aun si no se ha vencido el plazo del pacto de retracto).

1.2.1. CASO PRACTICO: si el comprador vende el bien inmueble, y llega el momento del rescate. ¿De quién rescata el vendedor? La respuesta está en el artículo 1538 C.C. “El vendedor que ha estipulado el retracto puede intentar su acción contra los terceros adquirentes, aun cuando en los respectivos contratos de éstos no se haya hecho mención del retracto convenido”, entonces, aunque el contrato del tercer adquiriente no lo diga; al llegar el momento del rescate, este perderá el bien y es a éste a quien el vendedor le paga el dinero (puede ejercer la acción de saneamiento por evicción contra el que se lo vendió, pero no conservará el bien). Si se le vendió a varias personas el último comprador pierde el bien.

Aunque debe resaltarse que con la publicidad registral, debe decir que es una venta de pacto de retracto, o con el documento origen, y se supone que si alguien compra un bien con este gravamen debe saber que existe esa condición.

1.3. EN LOS CASOS DE UN FUNDO PROINDIVISO ART. 1540 C.C. (LICITACIONES): “Si el comprador con el pacto de retracto de una parte indivisa de un fundo se ha hecho adjudicatario del fundo entero por licitación provocada contra él, podrá obligar al vendedor a rescatar todo el fundo, si quisiere hacer uso del retracto”

1.3.1. CASO PRACTICO: Un inmueble de 3 propietarios, JUAN, LUIS y DANIEL, sin que este limitado su espacio, sino lo tienen sobre un todo, solo se sabe que uno tiene 40%, otro 40% y el ultimo 20% de la totalidad del bien inmueble sobre linderos generales. MARIA adquiere el 20% del inmueble de DANIEL con una venta de pacto de retracto, durante 4 años. El otro 80% está en litigio en etapa de remate, por el tribunal. MARIA adquiere el 80% en ese remate judicial público, así se convierte en la dueña del 100%. A los 4 años llega el vendedor del pacto de retracto (DANIEL), y trae el dinero para rescatar el bien inmueble, MARIA le dice que no acepta el rescate porque no lo quiere como socio, y se apega al artículo 1540, exigiéndole que comprarme el todo el 100%, si quiere hacer uso del retracto.

Otro ejemplo puede darse en los casos de Licitación hechas por Fogade cuando saca el bien inmueble a remate público.
1.4. VENTA CON PACTO DE RETRACTO DE UN FUNDO COMÚN POR UN SOLO CONTRATO. ART. 1541 C.C. (LICITACIONES): “Cuando varias personas han vendido conjuntamente y por un solo contrato un fundo común, o cuando un solo vendedor ha dejado varios herederos, el comprador no puede ser obligado a consentir rescates parciales…”

Venden varios comuneros con pacto de retracto en un mismo documento, los derechos del fundo, no pueden rescatarse por parte. Si son herederos de uno de los comuneros que vendió, no puede rescatar el heredero su alícuota parte, sino la totalidad.

“…En este caso, si no hay acuerdo entre los vendedores o los herederos, puede cualquiera de ellos verificarlo en totalidad y por su propia cuenta (y rescata para sí)”.

1.5. VENTA CON PACTO DE RETRACTO DE UN FUNDO COMÚN POR DOCUMENTOS SEPARADOS. ART. 1542 C.C: “Si los copropietarios de un fundo no lo han vendido conjuntamente y en totalidad, sino que cada uno ha vendido sólo su parte, pueden ejercer el derecho de retracto separadamente, cada uno por la porción que le corresponda. El comprador no puede obligar al que ejerce la acción de esa manera a que rescate el fundo entero”

Si son comuneros y cada uno le vende al mismo comprador pero en documentos separados, al momento del rescate no se le obliga a que sea el todo, sino rescatan individual, por la porción que le corresponda.

1.6. ¿COMO DEBE SER  EL RESCATE SI MUERE EL COMPRADOR? Art. 1543. C.C: “Si el comprador hubiere dejado varios herederos, el derecho de retracto no podrá ejercerse sino contra cada uno de ellos y por la parte que le corresponda, sea que la cosa vendida esté indivisa o que se la haya dividido entre ellos. Si la herencia se hubiere dividido y la cosa vendida se hubiere comprendido en la porción de uno de los herederos, la acción podrá intentarse contra éste por el todo”

Cuando muere el comprador debe recatar cada una de las porciones de los herederos sea indiviso o dividido.
Si se adjudica a un solo heredero como parte de la herencia, se rescata con ese solo heredero.

1.7. ¿QUE DEBE REMBOLSAR EL VENDEDOR AL COMPRADOR ART. 1544 C.C: “…sino también los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta concurrencia del mayor valor que éste tenga. No puede entrar en posesión sino después de haber satisfecho todas estas obligaciones. El vendedor que entra en posesión del fundo en virtud del retracto, lo toma libre de todas las cargas que le haya impuesto el comprador”

El precio
Gastos y costos de la venta
Reparaciones necesarias
Mejoras que han aumentado el valor del fundo (ejemplo amplio la vivienda porque le hizo una piscina).

ÚNICO APARTE. Si el comprador constituyó una carga (ejemplo hipoteca, servidumbre) debe devolverlo sin éstas.
Ahora, si está hipotecado el bien al momento de la venta con pacto de retracto y el comprador la paga, debe el vendedor restituirle eso en el momento del rescate.

1.8. CUANDO EL VENDEDOR CON PACTO DE RETRACTO QUEDE COMO ARRENDATARIO DEL BIEN INMUEBLE ART. 1545 C.C: “Si en el contrato de venta con pacto de retracto se ha estipulado que el vendedor quede como arrendatario o inquilino del fundo, será nula toda cláusula por la cual se opone la falta de pago de pensiones con la pérdida del derecho de rescate”

Cuando el arrendador queda como arrendatario y se atrasa en los pagos, esto no será razón para alegar que perdió el derecho de rescate.

2. EL RETRACTO LEGAL (Art. 1546. C.C)
El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.
En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común

Ejemplos: Comuneros de un fundo (3 personas). Y uno decide vender sin darles la preferencia a sus comuneros, sin notificarlos, estos 2 comuneros pueden exigir el retracto legal en las mismas condiciones que ya lo vendió al tercero.

LAPSOS. Art. 1547. C.C: No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura.

Una vez que se notifica a los comuneros (mediante notario con fecha cierta), ellos tienen 9 días para decidir si quieren comprar o no.
Si no los notifica una vez protocolizado la venta tienen los otros comuneros 40 días sino pierden el derecho del retracto legal.

CONTRATOS / TEMA 9 MODALIDADES DE VENTA DE MUEBLE BIENES E INMUEBLES.
VENTA DE BIENES MUEBLES

Nuestra legislación trae varios casos en que la transmisión del derecho de propiedad o cumplimiento de la obligación de dar; se efectúa en un momento posterior a aquel de la celebración del contrato y entre estos casos tenemos:

1.1. LA VENTA DE COSAS SUJETAS A PESO, CUENTA O MEDIDA. Estas no son perfectas sino hasta el momento que se pesen, cuenten o midan, y cuando se dice que no son perfectas no se está diciendo que es imperfecto el contrato porque éste ya se produjo o ya se originó, esto en virtud que se ha emitido el consentimiento lo que esta significando el legislador. Es que la propiedad no se transmite del vendedor al comprador y en consecuencia el vendedor sigue corriendo con los riesgos de la cosa, esto no lleva a recordar aquel principio del derecho de la cosa perece para su dueño.
Artículo 1.475 Cuando se trata de mercancías vendidas con sujeción al peso, cuenta o medida, la venta no es perfecta en el sentido de que las cosas vendidas quedan a riesgo y peligro del vendedor, hasta que sean pesadas, contadas o medidas.

Si se es propietario de un almacén y un sujeto “X” visita a éste en calidad de comprador; él quiere comprar 50 latas de manteca, el dueño acepta la comprar él informa que no hay problema, se las vende. El comprador “X” le informa al vendedor que necesita hacer una diligencia cerca del almacén y que en 15 minutos estaría de vuelta, al salir éste del almacén ocurre un terremoto y se destruye el negocio ¿Quién pierde las latas de manteca? El Vendedor, porque a pesar de haber consentido la venta, no se ha pesado, no se ha contado y no se ha medido.

1.2. VENTA EN GLOBO EN ALZADA: El  transferimiento de la propiedad opera en el momento de la emisión del consentimiento

Artículo 1.476 Si, al contrario, las mercancías se han vendido alzadamente o en globo. La venta queda perfecta inmediatamente. Se juzga que la venta se ha hecho alzadamente o en globo, si las cosas se han vendido por un solo precio, sin consideración al peso al número o la medida, o cuando, aunque se haya hecho mérito de esto ha sido únicamente para determinar el monto del precio
Si se es propietario de un almacén y un sujeto “X” visita a éste en calidad de comprador; él quiere comprar la totalidad de la existencia de latas de manteca, el dueño acepta la comprar él informa que no hay problema, se las vende, hay consentimiento entre el vendedor y el comprador. El comprador “X” le informa al vendedor que necesita hacer una diligencia cerca del almacén y que en 15 minutos estaría de vuelta, al salir éste del almacén ocurre un terremoto y se destruye el negocio ¿Quién pierde las latas de manteca? El Comprador, porque se consintió la venta, se está comprando en globo, no se va a pesar, ni a contar ni a medir.

1.3. VENTA DE LAS COSAS QUE SE ACOSTUMBRAN A GUSTARSE estas cosas son objetos que se venden con la condición los gusten o los prueben para conocer si la calidad de los que está comprando es lo que desea, entonces hasta tanto ese comprador no guste o pruebe la cosa objeto del contrato y de su aceptación en cuanto a calidad de la cosa, no se entenderá cumplido el dar, no se entenderá transmitido del vendedor al comprador.

Artículo 1.477 En cuanto a las mercancías que se acostumbra gustar o probar antes de comprarlas, no queda perfecta la venta hasta que el comprador no haya hecho conocer su aceptación en el plazo fijado por la convención o por el uso.

Un vendedor de vino de marca reconocida tiene un almacén en la Av. Sucre de los Dos Caminos, viene un comprador “X” de mala fe, o aprovechador de la buena fe del vendedor le solicita al vendedor una copa de vino de unas barricas de un vino que le interesa comprar, el comprador le informa a éste que el vino esta avinagrado, no sirve, ¿Esta el vendedor aceptar el comprador? NO, porque ya se dijo anteriormente que el comprador viene con mala fe, para conseguir un mejor precio o un precio más bajo. Hay que nombrar un experto para que determine el estado de si es cierto o no lo que dice el comprador.

Otro caso de una pareja que va a un restaurant a comer, y solicitan al mesonero la carta de vinos, Solicitan una botella y el mesonero se las trae. Se sirven y la dama dice que el vino no sabe bien. En este caso se puede dar la importancia en cuanto a la venta del mismo, ¿Prosperaría una situación parecida a la anterior? NO, porque se habla en este caso de una botella, en el anterior se habla de barricas, y no se va a llamar a un experto catador para que certifique el estado del vino, la dejan y no la pagan.

1.4. VENTAS DE COSAS SUJETAS A ENSAYO: hay cosas que bien sea porque está, sujetas a determinado mecanismos o porque hay que probar el material con que están hechas, se le da la oportunidad al comprador de que las ensaye primero. Artículo 1.478 La venta sujeta a ensayo previo se juzga hecha siempre bajo condición suspensiva

El caso de la venta de una yegua que la condición que exige el comprador es que si pare un macho, él la compra, en este caso se da o se juzga que el hecho siempre va a estar bajo condición suspensiva

2. MODALIDAD DE VENTA O COSAS DE BIENES INMUEBLES:

2.1. VENTA POR CABIDA EN MATERIA DE INMUEBLES: Sobre todo refiriéndonos a terrenos sucede con frecuencia que la cosa que se compra materia del contrato de compraventa; puede que tenga menos o más medida de lo que se creían en principio las partes.

Yo voy a comprar un terreno y en principio se creía que el mismo tiene un área de tantos metros y resulta que cuando se va a medir tiene menos o más metros. Es por eso que nuestra legislación a establecido algunas reglas que están plasmadas en el Artículo 1.496 El vendedor está obligado a entregar la cosa en toda la cantidad expresada en el contrato, salvo las modificaciones siguientes: Si la venta de un inmueble se ha hecho con expresión de su cabida, a razón de tanto por medida, el vendedor está obligado a entregar al comprador que lo exija, la cantidad expresada en el contrato. Cuando esto no sea posible, o el comprador no lo exija, el vendedor estará obligado a sufrir una disminución proporcional en el precio.

Si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a la expresada en el contrato, el comprador debe pagar la diferencia del precio; pero puede desistir del contrato si el excedente del precio pasa de la veintava parte de la cantidad declarada.
Donde se trata esta situación. Si se está vendiendo un terreno que se presume mide 800 mts.2, y tiene menos se pagara el valor y si tiene más como por ejemplo tiene el doble o sea 1600 mts.2 la ley NO me obliga a comprar el doble del área porque mi capacidad de pago; Pero puede desistir del contrato si el excedente del precio pasa de la veintava parte de la cantidad declarada.

2.2. VENTA EN GLOBO EN MATERIA DE INMUEBLES: Cuando se compra un terreno no se especifica el precio por unidad de medida sino que se estipula en globo, se establece relación entre cada medida y cada parte del precio. Ejemplo. Cuando un comprador decide adquirir unas hectáreas de terreno y queda en acuerdo con el vendedor de pagarle 10 millones de bolívares. Se puede medir después si se quiere parcelar, pero en principio se está comprando en globo.
Otro caso, es una vena de lotes de carros que tienen algunas veces las empresas de seguros, yo como comprador le digo a esta empresa te doy 20 millones de bolívares por todo el lote de carros, de esta manera se está comprando en globo.
2.3. VENTA FUTURA: Cuando el bien o derecho se va a transferir versa sobre una cosa futura. La transferencia de la propiedad ocurre cuando la cosa existe para el momento del perfeccionamiento del contrato. Esto es perfectamente válido, pero está sometido a la condición de que la cosa tenga existencia, si la cosa no llega a tener existencia la venta es nula.
Ejemplo: El contrato de seguro, ya que la prestación de las partes varía según ocurra o no el riesgo asegurado.
Ejemplo Un pescador ofrece el primer lanzamiento de la red de pescar a un comprador por Bs. 20 mil, es lanzada ésta y solo pesca tres sardinas y como esto depende de un alias se pierden los 20 mil bolívares. Y si es el caso contrario  que en vez de sacar tres sardinas, pesca 10 langostas, el comprador sale ganando.

CONTRATOS / TEMA 10: LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO

1. CONCEPTO
Es el contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir a otro llamada comprador la propiedad de una cosa mueble por su naturaleza, una vez que este haya satisfecho la totalidad o el número de cuotas establecidas para el pago del precio, no obstante haberle hecho entrega de la cosa vendida. También podemos decir que es la venta en la cual por voluntad de las partes se difiere la transferencia de la cosa o derecho vencido hasta el momento que el comprador pague la totalidad o una parte determinada del precio, es decir, que el vendedor conserve y retenga la titularidad de la cosa mientras esté vigente el contrato.

Es un contrato que tiene relevancia jurídica desde el momento en que las partes han manifestado su consentimiento, aun cuando no se produzca la transferencia de la propiedad, el contrato es válido, es perfecto, se paga parte del precio, se hace entrega de la cosa, el uso y disfrute lo tiene el comprador pero no a título genuino, ya que no es poseedor legítimo, sino que es un poseedor precario, es un mero detentador, aun cuando corre con el riesgo.

2. CARACTERÍSTICA DE LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO

Constituye una protección del derecho de propiedad que tiene el vendedor de cobrar el precio en materia de bienes muebles a crédito con las ventajas que ello implica.

En la venta con reserva de dominio aun cuando el vendedor se desprende de la cosa, en cuanto la está dando, no transfiere la titularidad siendo esta la garantía que va a tener en contra del comprador. Este último la va a usar, la va usufructuar, inclusive le va a sacar provecho económico, y podría en el momento determinado con el trabajo que él haga sobre esa cosa obtenga beneficios con los cuales él va poder pagar, haciéndose de esta manera, propietario de la cosa y por lo tanto asumiendo el riesgo.

El que vende con reserva de dominio queda amparado frente la posibilidad de que el comprador se insolvente, venda y haga la tradición a un tercero, ya que de esta forma la acción civil se convertiría en inútil.

Con esta modalidad de venta no importa a quien se le venda porque la ley le está dando una garantía al vendedor, antes de que surgiera esta ley, el comprador con el simple consentimiento se constituía en copropietario Artículo 1.161 En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado. Por lo tanto si la persona se insolventada o destruía la cosa el vendedor no podía valerse de nada para poder resarcir el daño que se le causaba.

3. REQUISITOS DE LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO
 
Que se trate de una venta a crédito de una venta a crédito o a plazo.
Que se trate de una venta de un bien mueble por naturaleza (es aquella que se puede trasladar de un lugar a otro sin sufrir daños)
Que el bien no esté destinado a la reventa, manufactura o transformación, que no sean identificable
Que la transferencia este subordinada al pago del precio con el pago de la última cuota, se produce la transferencia de la cosa del vendedor al comprador. Sin que haya necesidad de que se cumpla con cualquier otra formalidad.
Ejemplo: ¿Qué ocurriría si se compra un vehículo con reserva de dominio y al cabo de 2 ó 3 años la compañía quiebra? ¿Qué pasa con el comprador en cuánto la propiedad del bien? Se deben hacer los pagos a través de un tribunal de municipio, es decir, se hace la llamada Oferta Real.
Otro caso, Suponte que se termina de cancelar la obligación y el vendedor se niega a entregar el finiquito del contrato. La ley expresa que el último recibo equivale a la propiedad de la cosa comprada (Vehículo), es decir, el último recibo cancelado. Se debe acudir ante un tribunal para que de fe de la cancelación y que se es propietario del vehículo.
El pacto con reserva de dominio no podrá tener un término mayor de 5 años, si se estipula un término mayor no es que sea nulo el contrato sino que se reduce a 5 años, no hay prorroga.
En el contrato debe constar en forma expresa el pacto de la reserva de dominio, de manera que si se hace un contrato de compraventa y a posterior las partes convienen a que se haga con reserva de dominio este contrato no es un contrato de venta con reserva de dominio.
Que las cosas vendidas sean identificables individualmente y de modo preciso, sino se identifican, el contrato no tendrá efectos contra terceros.
Que las cosas vendidas tengan un valor individual a Bs. 250.00.
Que las cosas vendidas no estén destinadas a ser parte integrante  y constante de un inmueble del cual no pueden separarse sin causar daños a este.

4. EFECTOS DE LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO

4.1. El vendedor conserva la propiedad de la cosa vendida de donde podemos decir que puede oponerse al embargo de los hacedores del comprador o de terceros, siempre y cuando llene los requisitos de oponibilidad a terceros. El vendedor será el poseedor legítimo de la cosa y aún cuando no la tenga en su poder en forma material, él es el propietario y total está en capacidad de oponerse a cualquier medida por parte de sus acreedores.

Ejemplo: Un sujeto “A” es vendedor de vehículos, vende a un sujeto “B” uno con reserva de dominio. Este sujeto “B” va circulando por la Av. Francisco de Miranda y le llega una patrulla de tránsito y lo detiene. Uno de Fiscales  de Transito le informa a este que sobre ese vehículo pesa una medida de embargo por que usted fue demandada por una deuda que tiene con un sujeto “C”. Este Sujeto “C” no sabe que el vehículo fue comprado con reserva de dominio. El vendedor “A” puede perfectamente acudir ante el Tribunal que conoce de la demanda con sus documentos respectivos siempre y cuando llene los requisitos que exige la Ley de la Venta con reserva de dominio. En su artículo 5. El Tribunal debe suspender la medida preventiva que pesa sobre el vehículo. Porque el vehículo pertenece a la persona del vendedor “A” aun cuando el sujeto “B” sea aparentemente el propietario del mismo. Establecidos en el artículo 5 de La Ley sobre venta con reserva de dominio “Los contratos de venta con reserva de dominio solo tendrán efecto con respecto de terceros, cuando se cumplan los requisitos siguientes:

Que el documento debe contener por lo menos las siguientes menciones: Nombre, apellido, profesión, domicilio del vendedor y comprador, descripción exacta de la cosa que se va a vender, con referencia a su elaboración industrial. Lugar donde permanecerá la cosa vendida durante la vigencia del pacto de reserva de dominio, precio de la venta, fecha de la misma, condiciones de pago, si se han emitido letras de cambio para el pago de las cuotas.

Efectos contra terceros El documento debe ser auténtico, legalmente reconocido y será extendido en por los menos en dos ejemplares, de un mismo tenor, uno para el vendedor y el otro para el comprador. A los efectos de darle fecha cierta al respectivo documento cualquiera de las partes podrá presentar para su archivo en un juzgado o notaria del dominio del vendedor un ejemplar de aquel firmado por los otorgantes.
¿Si esa cosa que se ha comprado con pacto de reserva de dominio en un momento determinado es embargada por una deuda con un sujeto “B” y éste intenta ante los tribunales acciones de medida preventiva de embargo con la cosa comprada?
Para que el vendedor de ese vehículo pueda acudir ante el tribunal respectivo y oponerse a la medida preventiva tiene que llevar necesariamente un documento con todos los requisitos. Si no se cumple esta formalidad el tribunal desestima la petición (Sí no los cumple) Debe llenar o estar bajo esta esas premisas.

4.2. Pagado el precio en su totalidad la transferencia de la propiedad se cumple automáticamente sin necesidad de actuación alguna por parte del vendedor. Ver art.1296 c.c.

4.3. Garantía que debe dar el vendedor El vendedor además de la cláusula de buen funcionamiento deberá garantizarle al comprador la existencia de repuestos y servicios durante la vigencia del contrato.

4.4. El comprador que tiene la posesión de la cosa corre con el riesgo desde el momento de la tradición; tiene a su cargo el pago de los impuestos que gravan la cosa y es el propietario (El comprador) responsable a que se refiere la Ley de Tránsito.

4.5. El comprador está obligado desde el punto de vista material a cuidar la cosa con la diligencia de un buen Padre de Familia. Desde el punto de Vista Jurídico responde como un buen padre de familia es simplemente notificar al vendedor de cualquier cosa irregular que pueda acontecer en cuanto a lo que ha comprado con reserva de dominio.

4.6. El comprador no puede realizar actos de disposición sobre la cosa mientras que dure el contrato de reserva de dominio. Salvo que tenga la autorización expresa del vendedor. En caso que el comprador disponga del bien el vendedor puede ir contra este ejerciendo una acción penal dispuesto en el artículo 468 C.P.V., La acción Reivindicatoria, Exigir el pago en forma inmediata (Cancelación Total) la totalidad del bien.

4.7. El comprador debe notificar al vendedor cambio de domicilio o residencia dentro de los 10 días siguientes a la fecha que se realice cuando se trate de vehículos o el cambio de lugar del mueble en los otros casos. (O sea si es un vehículo que ha comprado una persona con reserva de dominio aquí en Caracas éste cambia su domicilio a San Cristóbal debe notificar al vendedor el cambio del mismo según lo que establece la Ley su cambio de domicilio o residencia dentro de los 10 días. Para así puede accionar (Vendedor tiene algo en un momento determinado contra de ese vehículo poder localizar al comprador). Con relación a la Jurisdicción; si se va a demandar tiene que hacerlo en relación a la ubicación de la cosa).

4.8. Las acciones del vendedor contra terceros, prescribirán a los 6 meses contados a partir del día en que debe ser pagado o terminado de pagar el precio de la cosa vendida con reserva de dominio.

4.9. El que adquiera de buena fe en feria mercado, en venta pública, en remate judicial, etc. Cosas que hayan sido vendidas con reserva de dominio para que el comprador las devuelva al vendedor tiene que necesariamente devolverle o rembolsarle a él los gastos incurridos en la adquisición de los mismos.

4.10. Si la cosa vendida con reserva de dominio, estando asegurada por el comprador, perece, se deteriora, se pierde de modo que se ignore su existencia, o cualquier otro acto que dé lugar a una indemnización de seguro, el crédito del vendedor se considerará prendario a los efectos del poder cobrar con el privilegio inherente a este de las cantidades debidas por los aseguradores; Es decir que ese crédito prendario, pasa a ser privilegio de la persona del vendedor. Si en un momento determinado una persona compra un vehículo con reserva de dominio el vendedor este le va a solicitar una póliza de seguro sobre ese vehículo para garantizar cualquier eventualidad que pueda ocurrirle al mismo. De ocurrir un siniestro el que primero va a cobrar va a ser el vendedor si sobra le corresponderá esta diferencia al comprador.

5. RESOLUCIÓN Y PÉRDIDA DEL BENEFICIO DEL TÉRMINO

5.1. Cuando el precio debe pagarse por cuotas; la falta de pago de una o más cuotas, que no excedan en su conjunto de la octava parte del precio total de la venta, no darán lugar a la resolución del contrato sino al cobro de la cuota o cuotas insolutas (NO PAGADAS) y de los intereses moratorios a la rata corriente del mercado. Conservando el comprador el beneficio del término respecto de las cuotas sucesivas.
Ejemplo: Un sujeto “A” compra un vehículo con reserva de dominio en una cantidad determinada Bs.6.000.000, 00 a un sujeto “B” y le firman giros mensuales y consecutivos por Bs. 150.000,00. Se atrasa en tres giros. ¿El vendedor tendría que solicitarle a éste sujeto “B” la resolución por ese atraso? No porque la cantidad de las cuotas no es la octava parte o no es superior a ésta. Que es 750.000,00 y la suma de las cuotas o giros es de Bolívares  450.000,00

5.2. Si la resolución del contrato de venta ocurre por incumplimiento del comprador, el vendedor debe restituir las cuotas recibidas, quedando a salvo el derecho de una justa compensación por el uso de la cosa, además de los daños y perjuicios si hubiere lugar a ellos. O sea que independientemente por culpa del comprador la resolución del contrato de venta, el vendedor está obligado a devolverle al comprador el valor de las cuotas recibidas salvo el descuento por el uso de la cosa y los daños y perjuicios causados a este vendedor.
Si se ha convenido que las cuotas pagadas quedan a beneficio del vendedor a titulo de indemnización el juez según las circunstancias y solo cuando se hayan pagado cuotas que excedan de la cuarta parte del precio total de la cosa vendida podrá reducir la indemnización convenida.

5.3. El aumento del valor adquirido por las cosas quedara sin indemnización en provecho del vendedor cuando aquella vuelva a éste por incumplimiento del comprador. Si durante la vigencia del contrato la persona del deudor (comprador) cae en estado de quiebra la Ley le otorga un privilegio al vendedor. Puede recuperar la cosa vendida mediante la acción resolutoria.

5.4. Todo lo relacionado con los contratos de venta con reserva de dominio que se ventilen ante los tribunales competentes no tendrá recurso de casación ya que no procede en los juicios breves.

CONTRATOS / TEMA 11: LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Es el régimen Legislativo dirigido a establecer las normas aplicables a la propiedad de los diversos apartamentos en los cuales se divide un inmueble y podemos definir lo que es apartamento como las construcciones

1. REQUISITOS PARA PODER PROCEDER A LA VENTA DE
APARTAMENTOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL

Que exista el llamado Documento de Condominio que debe ser registrado en la Oficina Subalterna de Registro donde está ubicado el inmueble. Este documento debe contener la descripción y ubicación del inmueble con absoluta precisión, linderos de las cosas comunes, el valor que se le da al edificio, el valor de cada apartamento, estableciendo o fijando allí de acuerdo el valor de cada apartamento la cuota de condominio (ALICUOTA) a pagar en función del valor y área de construcción del apartamento. Si es un Penthouse debe pagar más condominio en relación a un apartamento tipo estudio.

Planos explicativos que deben ser acompañados al documento de condominio para ser agregados al cuaderno de comprobantes debidamente aprobados por los organismos correspondientes y cualquier modificación que se haga a sus dependencias deben estar claramente demarcadas en las áreas comunes. Si no hubiese sido registrado el documento de condominio y anexados los planos que lo señala La Ley no podrán protocolizarse ningún tipo de propiedad sobre cualquier apartamento. En caso de registrarse, el Registrador que lo haga será objeto de sanción

Quien recibe todo o parte del precio en dinero o instrumento negociable sea el propietario o dueño del terreno donde se va a construir el edificio. Teniendo la obligación este, de destinar esos fondos a financiar la construcción.
Que quien recibe todo o parte del precio del inmueble objeto del contrato pague al adquirente intereses a la tasa corriente en el mercado inmobiliario sobre las cantidades recibidas. (No se cumple ningún constructor paga intereses por el dinero que recibe para la construcción de apartamento de propiedad horizontal).

2. ADMINISTRACIÓN
En principio todo lo que se relaciona con la administración en materia de Propiedad Horizontal se rige por lo que nos señala el documento de condominio. En el cual se acostumbra a señalar tanto los derechos como las obligaciones de los copropietarios. Esto no quiere decir que amen del documento de condominio también puede en materia de propiedad horizontal puede existir un reglamento interno que rige las cosas que no se establecen en el documento de condominio es decir las cosa cotidianas, diarias. Ejemplo: No se deben bajar los perros a hacer sus necesidades en el jardín.

La administración de los edificios en Propiedad Horizontal se rige por la asamblea general de copropietarios. Esta Asamblea está integrada por todas personas que son copropietarias del edificio.

Anécdota: Será igual una asamblea general de copropietarios a una asamblea de socios de compañía anónima. (Accionistas de una empresa). Si porque todos los socios que forman parte de estas. Tiene parte los copropietarios tienen los apartamentos y los socios de una compañía tiene acciones en la empresa.

También La Junta de Condominio compuesta de tres  o por tres personas de reconocida honorabilidad y tres suplentes. Que será designada por la Asamblea General de copropietarios durando en sus funciones un año pudiendo ser reelectos y eligiendo de su seno un Presidente. Igualmente a La Asamblea General de copropietarios nombrara por mayoría de votos, una persona que puede ser Natural o Jurídica para que desempeñe las funciones de Administrador por un periodo de un año, pudiendo ser reelecto por periodos sucesivos. Esta designación puede ser revocada en cualquier momento. Al igual si no se hace el nombramiento oportuno de un Administrador EL JUEZ de Municipio de la Jurisdicción puede nombrarlo a solicitud de alguno o cualquiera de los copropietarios. Este administrador debe presentar garantía suficiente a juicio de la Asamblea de copropietarios.

Leer artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal reza cuales son las atribuciones que tiene un Administrador en Materia de Propiedad Horizontal.
Corresponde al administrador:
Cuidar y vigilar las cosas comunes.
Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración  y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes.
Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios.
Recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas comunes, y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad  recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución.
Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por un Abogado o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.
Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos.
Llevar los libros de a.- Asamblea de propietarios, b.- Actas de la Junta de Condominio, c.- Libro Diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Municipio, en cuya Jurisdicción se encuentre el inmueble.
Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.
Parágrafo Único: La violación o incumplimiento de cualquiera de las obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del Administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar.

3. COMO SE EXTINGUE EL CONDOMINIO:
Destrucción total del Edificio.
Destrucción de una porción del edificio que represente por lo menos las tres cuartas parte s del mismo.
Por ruina del Edificio.
Por dedición unánime de los copropietarios.

4. ARRAS:
Es lo que se da en cuenta o seguridad del cumplimiento de un contrato y están permitidas en Venezuela siempre y cuando cumplan las siguientes condiciones:

Que quien recibe todo o parte del precio en dinero o en instrumento negociable sea el propietario del terreno donde el edificio se va a construir y que destine dichos fondos a financiar la construcción (el documento debe ser registrado).
El documento de condominio debe estar registrado y deben haberse obtenido los permisos de construcción respectivos.
Que el propietario del inmueble constituya garantía fiduciaria para responder de las cantidades recibidas y los daños y perjuicios que su incumplimiento ocasione.
Que quien recibe todo o parte del precio del inmueble pague al adquirente intereses a la tasa corriente en el mercado inmobiliario.
El enajenante que reciba todo o parte del precio antes del otorgamiento del documento correspondiente será castigado con prisión de cinco a veinte meses a instancia del adquirente, pudiendo hacerlo únicamente si se cumplen los requisitos apuntados antes.

ARTICULO 33 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL:
Los títulos a que se refiere el artículo anterior deberán contener:
Las menciones correspondientes al Registro del Respectivo Documento de Condominio.
La designación del apartamento, con expresión del área correspondiente, situación, número o letra que lo distinga, linderos y demás circunstancias que sirvan para hacerlo conocer distintamente.
El porcentaje que represente el valor atribuido al apartamento en relación con el fijado a la totalidad del inmueble.

ARTICULO 34 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL:
El contrato por el cual se enajena a título oneroso un apartamento es anulable a solicitud del adquirente cuando se establezca para éste la obligación de pagar todo o parte del precio antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenación. La misma sanción civil acarreará la estipulación de que el adquirente se obligue por letra de cambio u otro documento negociable, antes de la protocolización del correspondiente título.
Parágrafo Único: Sin embargo, se podrá recibir todo o parte del precio o el adquirente se podrá obligar por letras de cambio u otros documentos negociables, antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenación, y aun cuando el inmueble esté hipotecado, únicamente si se cumple cualquiera de los requisitos siguientes:
Quien recibe todo o parte del precio en dinero o en instrumentos negociables, sea el propietario del terreno donde el edificio se va a construir y que destine dichos fondos a financiar la construcción.
Que se haya otorgado el documento de condominio correspondiente o se hayan obtenido los permisos de construcción respectivos.
Que el propietario del inmueble, en los términos que se establezca el documento, constituya garantía fiduciaria para responder de la devolución de las cantidades recibidas y los daños y perjuicios que su incumplimiento pudiera ocasionar.
En caso de celebrarse el convenio de arras previsto en el artículo 1263 c.c., estas no podrán exceder del porcentaje del precio del apartamento objeto de la negociación que fija el Reglamento, y siempre que se dé cumplimiento a lo establecido en los literales anteriores. El propietario debe fijar un plazo para cumplir su obligación de transferir la propiedad de lo vendido.
Quien recibe todo o parte del precio del inmueble, objeto del contrato, en dinero o en instrumentos negociables, pague al adquirente intereses, a las tasas corrientes en el mercado inmobiliario institucional, sobre las cantidades recibidas.

ARTICULO 35 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL.
En los contratos de venta cuyo precio haya de pagarse por cuotas, no podrá estipularse que la falta de pago de una o más cuotas conlleve a la resolución del contrato o a la pérdida del beneficio del término que tenga el comprador, respecto a las cuotas sucesivas sino después de transcurridos cuarenta y cinco días que se contarán a partir de la fecha de vencimiento de la primera cuota insoluta

ARTICULO 38 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL:
La enajenación de apartamentos que formen parte de un inmueble hipotecado produce de pleno derecho la división de la hipoteca, tanto en lo que respecta a su objeto como en lo que se refiere a la persona del deudor, en proporción al valor atribuido a cada apartamento de acuerdo con el artículo 7.
A tal efecto, en el documento de enajenación se indicará el monto de la hipoteca con que gravado el apartamento y la parte del precio que deba pagar el adquirente al enajenante, después de deducido de dicho precio lo que le corresponda a su parte proporcional en el monto de la hipoteca. Sólo respecto de la parte del precio que ha de pagarse al enajenante, podrá emitirse letras de cambio u otros documentos negociables. Tanto los pagos que debe hacer el acreedor hipotecario se harán por intermedio de la administración del inmueble, salvo pacto en contrario.

ARTICULO 44 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
El enajenante que reciba todo o parte del precio antes del otorgamiento a que refiere el artículo 34 de esta Ley, será castigado con prisión de cinco (5) a veinte (20) meses, a instancia del adquirente. La misma sanción se aplicará al enajenante en el caso de recepción del pago en letra de cambio u otro documento negociable por el cual se haya obligado al adquirente frente al enajenante o a un tercero en razón de la enajenación siempre que dicho pago ocurra antes del respectivo otorgamiento, o si… haber observado el cumplimiento de cualquiera de los requisitos establecidos en el Parágrafo Único del artículo 34.

CONTRATOS / TEMA 12: VENTA DE PARCELAS

1. DEFINICIÓN DE VENTA DE PARCELAS
La venta de parcelas es aquel contrato en el cual se está enajenando o vendiendo un inmueble por su naturaleza (terreno, edificio) en forma fraccionada, por porciones independientes, con la obligación de realizarla mediante OFERTA PUBLICA y que la persona del promotor GARANTICE LOS SERVICIOS BÁSICOS FUNDAMENTALES, es decir, se obligue a dotar a la parcela de los servicios indispensables.

Del análisis de este concepto observamos que se trata:
Que se trata de una venta de una extensión de terreno.
Que se puede vender fraccionadamente y que las parcelas van a ser independientes una de otras.
Se debe hacer mediante OFERTA PUBLICA es decir a través de los medios de comunicación comercial tales como los Avisos de Prensa, vallas etc.

2. REQUISITOS PARA LA VENTA DE PARCELAS
Antes de proceder a la venta de parcelas por OFERTA PUBLICA el propietario o los copropietarios de dichas parcelas están en la obligación de protocolizar ante la correspondiente oficina subalterna de registro de la ubicación del inmueble un documento que se denomina DOCUMENTO DE URBANIZACIÓN O PARCELAMIENTO. En el cual se hará constar:
La voluntad de destinar el inmueble a la venta o enajenación  por parcelas.
La denominación del inmueble si la tiene, su ubicación, linderos, áreas, medidas y demás características.
La relación cronológica de los títulos de adquisición con la indicación de los 20 años anteriores de su adquisición, de las fechas y datos del registro.
El porcentaje que representan el valor atribuido a cada parcela en relación con el valor fijado para la totalidad del área destinada a la venta.
El numero de parcelas en que se dividirá el inmueble conforme al plano de urbanismo o parcelamiento, una indicación a su vez del número de parcelas destinadas a un mismo uso y con igual zonificación.
Los gravámenes que existen sobre el inmueble, indicando la fecha y datos del registro. (Los requisitos que deben contener el documento de urbanización o parcelamiento son similares o parecidos a los de la Venta de Apartamento de Propiedad Horizontal).

El registrador NO PROTOCOLIZARA el documento de urbanización o parcelamiento sino contiene todos los requisitos anteriormente señalados, es decir:
La venta por parcelas.
La denominación del inmueble.
La relación cronológica de los títulos.
El numero de parcelas.
El porcentaje que representa el valor de cada parcela.
Las condiciones generales de la urbanización, los gravámenes.
Los permisos de construcción y el plano topográfico, si hay modificaciones o reformas que fueran aprobadas por las autoridades competentes con posterioridad a la protocolización del documento respectivo serán constar en un documento que también será protocolizado. Y agregados por supuesto al cuaderno de comprobantes. Estando obligado el registrado a estampar la nota marginal.

Toda venta por parcela y oferta pública será nula sino se hubiere protocolizado previamente el documento de urbanización o parcelamiento.

Si algún propietario se le ocurriese proceder a la venta de parcela sin cumplir con este requisito será castigado con prisión de 5 a 20 meses aun cuando la ley no lo diga igual sucede en materia de propiedad horizontal y se activa a instancia de parte.
Tampoco el Registrador protocolizara el documento de urbanización o parcelamiento en aquellos casos en que el inmueble destinado a ser vendido por oferta pública o por parcelas hubiese sido dado en garantía hipotecaria sino consta de manera autentica el consentimiento del acreedor hipotecario para tal destino.
Tampoco el Registrador protocolizara documento alguno de propiedad sobre una parcela enajenada por oferta pública sino se ha protocolizado el documento de urbanización y parcelamiento.

OJO CON ESTO
El contrato por el cual se enajena una parcela a titulo oneroso es anulable a solicitud del adquirente cuando se obligue a este a pagar todo o todo o parte del precio antes del otorgamiento del correspondiente documento registrado de enajenación, una vez anulado el contrato se castigara con pena de prisión de 5 a 20 meses a instancia del adquirente, AL ENAJENANTE que hubiese recibido pagos en razón del contrato, letras de cambio u otro documento negociable, y que hubiese trasmitido tales títulos.

Queda prohibida la venta de parcelas ubicadas en zonas destinadas a áreas verdes o a otros servicios normales. Siendo en consecuencia inexistente y nulo cualquier acto o documento otorgados en contravención a La Ley.
En los contratos de ventas de parcelas cuya precio haya de pagarse mediante cuotas la falta de pago de menos de TRES CUOTAS no dará lugar a la resolución del contrato ni a la pérdida del beneficio del plazo SINO al cobro de las cuotas insolutas o no pagadas y a los intereses moratorios a la rata corriente en el mercado.

RESUELTO EL CONTRATO DE VENTA DE PARCELAS A PLAZO por cualquier causa que sea si se ha convenido la cuotas pagadas queden a beneficio del vendedor a titulo de indemnización el Juez según las circunstancias podrá reducir la indemnización convenida si el comprador a pagado más de una cuarta parte del precio total.

Serán castigados con pena de prisión DE 5 A 20 MESES aquellas personas que mediante anuncios y otros medios de propaganda de venta de parcelas hagan falsas afirmaciones sobre La Urbanización o Parcelamiento que induzcan a engaño público. Además de la pena de prisión se impondrán multas de índole pecuniaria siendo competentes para conocer este tipo de situación los Jueces de 1era. Instancia en lo Penal de la respectiva Jurisdicción. Quienes actuaran a petición de la persona afectada. En caso de que estos hechos incriminados fueran imputables a una persona Jurídica la pena corporal prevista recaerá sobre sus administradores responsables no así la multa que deben pagarla o se le impondrán a la persona Jurídica.

CONTRATOS / TEMA13: CONTRATOS PRELIMINARES DE VENTA

1. DEFINICIÓN DE CONTRATOS PRELIMINARES DE VENTA
Los contratos preliminares son aquellos contratos donde hay un acuerdo de voluntades y donde va implícita la obligación de celebrar un contrato en un tiempo futuro por razones que son innumerables o diversas. A estos contratos se les denomina de diferentes maneras contratos preparatorios, precontratos, y dentro de ellos podemos hablar de promesa de venta, promesa con opción a compra, con opción a venta, en estos contratos una de las partes se obliga a celebrar un contrato en una fecha determinada. Sin embargo no son contratos definitivos.

Los contratos preliminares son principales pero a su vez son preparatorios pueden ser unilaterales o bilaterales dependiendo de la obligación que tengan las partes, pero tiene una condición especial de no engendrar derechos traslativos de propiedad. Ya que NO HAY TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD las prestaciones que se realizan son prestaciones de hacer y no de dar

2. COMPROMISO O PROMESA UNILATERAL DE VENTA

Es un contrato por el cual una persona se obliga a vender un bien por un precio determinado, cuya persona acepta el ofrecimiento, pero no se obliga a realizar el contrato; Como se puede observar la promesa de venta envuelve una obligación o compromiso para el propietario de vender un bien a una persona aún cuando no hay un compromiso definitivo de venta, ya que no hay transferencia definitiva de la propiedad, no hay entrega de la cosa, ni hay tampoco pago de la misma; Por lo cual este tipo de contrato deja abierta la posibilidad del desistimiento del compromiso.
EJEMPLO:

Supongamos que “A” le ofrece vender a “B” un inmueble. Suscriben un COMPROMISO UNILATERAL este posible vendedor “A” con “B”, Le dan un posible tiempo prudencial para hacerle la venta pero resulta que en el tiempo establecido la persona desiste de venderle a “B”. De acuerdo con la dicho anteriormente
“A” no está obligado a venderle a “B” aún cuando le ha prometido hacerlo. Porque “A” tiene UNA OBLIGACIÓN DE HACER PERO NO DE DAR no está obligado a venderle a “B”. Es posible que “A” se consigue a un sujeto “C” que le ofrezca un mejor precio o una contraprestación mayor sobre la cosa que está vendiendo y así “A” desiste del compromiso con “B” y le vende a “C”.
“B” tiene la acción contra “A” del resarcimiento de los daños y perjuicios. Donde “C” pasaría a ser el propietario en caso de que “A” desista de venderle a “B” y le venda a “C”.
Para que la promesa unilateral de venta constituya con contrato válido se requiere: salvo la adhesión del comprador a la venta; La promesa debe reunir todas las condiciones de la compra venta es decir, la cosa tiene que ser determinada y el precio fijado. Y que el vendedor sea capaz de vender.


3. COMO SE DEBE REDACTAR UN DOCUMENTO DE COMPROMISO UNILATERAL DE VENTA

Yo, PEDRO JOSE GONZALEZ, Venezolano, titular de Cédula de Identidad Nro: V.- 8.495.192 mayor de edad, de este domicilio, de estado civil soltero. Por medio de la presente declaro que CONCEDO OPCIÓN DE COMPRA VENTA al Señor PEDRO PEREZ PEREZ, Venezolano, Titular de la Cédula de Identidad Nro. 2.584.559, de este domicilio, de estado civil Soltero, Un Inmueble constituido por el Apartamento destinado a Vivienda distinguido con el numero 183, Planta Décima Octava, Torre Blanca, Conjunto Residencial Centro Fénix, ubicado sobre la Avenida San Martín entre las esquinas de Albañales y Cruz de la Vega y entre la Avenida San Martín y Sur 16, Jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones, tanto del apartamento como los del mencionado Edificio constan en el Documento de Condominio Protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 2 de Septiembre de 1977, bajo el Nro. 31, Tomo 13, Folio 128, protocolo Primero y se dan aquí reproducidos. El apartamento tiene una superficie aproximada de setenta y ocho metros cuadrados (78 m2), constan de las siguientes dependencias: tres (3) habitaciones, dos (2) baños, cocina empotrada, sala comedor, y sus linderos son NORTE: Con el apartamento Nro. 182 con hall de ascensores y las escaleras de la Torre; al SUR: Con la fachada Sur de la Torre; al ESTE: Con la fachada este de la Torre y al OESTE: con la pared divisoria que lo separa del apartamento 184, escalera y hall ascensores de la torre. El inmueble es mi propiedad según consta de documento otorgado el 1ero. De Septiembre de mil novecientos noventa y dos. En la antes citada Oficina  Subalterna de Registro, donde quedó anotado bajo el Nro. 26, Tomo 35, Protocolo primero.
El precio en QUE OFREZCO venderle al Sr. PEDRO PEREZ PEREZ, dicho inmueble antes descrito es por Cincuenta Millones de Bolívares  (Bs. 50.000.000,00.) 
El cual se compromete la persona a cancelarlo en un plazo de  30 días.

4. COMPROMISO O PROMESA BILATERAL DE VENTA

Es el contrato por el cual dos partes se obligan, de manera  recíprocamente a celebrar un contrato de venta, donde uno se compromete a vender y otro se compromete a comprar; De todas maneras las prestaciones a las cuales se obligan las partes siguen siendo prestaciones de hacer, no hay obligación de dar, sucede lo mismo que en la promesa o compromiso unilateral de venta es donde una sola parte es la que se obliga; en el contrato de promesa o compromiso bilateral si alguna de las partes se ve incumplida lo que se tendría que hacer es demandar por daños y perjuicios.
Por incumplimiento de contrato para lo cual tendrá que probar los daños.
En este tipo de contratos también deben establecerse cláusulas penales.
En nuestra legislación este tipo de contrato NO SE CONTEMPLA sin embargo se realizan.
Debe tenerse presente que la promesa de venta equivale a la venta, cuando haya consentimiento reciproco de las dos partes sobre la cosa y sobre el precio. Es lo que los sentenciadores llaman una promesa sinalagmática de venta. Y de esta existe cuando un propietario promete vender un bien mediante un  precio determinado, y aquel a quien se le ha dirigido la promesa se compromete por su parte a la comprar en el precio establecido.
Esta doble promesa equivale a la venta real ya que cada uno de los contratantes se ha obligado con relación al otro.
Ejemplo:
En la promesa bilateral hay sentencia emanada del T.S.J. donde esta, equivale a la venta cuando se dan estas condiciones  y cuando se dice en la redacción de dicho compromiso (documento) que LA CANTIDAD que se da para garantizar el cumplimiento de la obligación contraída SERÁ IMPUTADA AL PRECIO TOTAL DE LA VENTA. Si eso es así, allí se configura una venta real se da la venta. Se puede considerar que esa promesa bilateral de venta se convierte en venta.
Diferente es cuando el dinero que se da como compromiso para asegurar la negociación se dice va a SER DEVUELTO en el momento que se suscriba el documento definitivo de venta en la oficina subalterna de registro que le corresponda según la ubicación del inmueble.
O sea cuando se menciona que ese dinero recibido va a ser IMPUTADO O AGREGADO AL PRECIO DE LA VENTA si por parte del vendedor incumplimiento puede considerarse como una venta real.
Un sujeto “A” vende un apartamento de INAVI a un sujeto “B” de contado, para poder así, comprar en una urbanización de mejor calidad. Este sujeto “A” ubica otro inmueble para comprarlo por Bs. 37.000.000,00. Realiza o firma un compromiso bilateral de opción de venta con un sujeto “C”.Entre una de las cláusulas del contrato se coloco que el comprador da como compromiso o arras la cantidad de Bs. 7.000.000,00 para adquirir el apartamento los cuales le sean IMPUTADO al precio total de la venta.
El comprador solicita un crédito bancario por Bs. 30.000.000,00. El Banco en función de la capacidad de pago del solicitante solo le aprueba Bs. 25.000.000,00. Llama a la compradora, le informo del monto que le aprobaron. La compradora le informa al vendedor lo sucedido con el Banco y este le dice que ella había perdido la cantidad que había dado por arras o compromiso.
Porque a usted ya se le venció el plazo, ella responde que el Banco le había aprobado Bs. 25.000.000,00  y que ella buscaría la diferencia restante.
La compradora busca la asistencia o ayuda de un Abogado, este le dice que se quede tranquila que si este vendedor se niega a vender el inmueble lo iban a demandar.
Se introdujo la demanda y el Juez encargado la declaro con lugar a favor de la compradora.

CONTRATOS / TEMA 14: EL ARRENDAMIENTO

1. CONCEPTO
Es un contrato mediante una de las partes contratantes se obliga a ser gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que este se obliga a pagar aquella. (Ver. Art. 1579 c.c.). El carácter esencial del arrendamiento es de ceder el goce de una cosa por un canon o precio que puede ser en dinero o en especies. También tiene caracteres comunes que tiene todo contrato que son consensual, oneroso, bilateral, de tracto sucesivo, etc.
La persona propietaria o la que arrienda una cosa se le denomina arrendador y el otro arrendatario.
El precio se suele llamar pensión, canon, alquiler, etc.

2. LAPSOS PARA ARRENDAR INMUEBLES
El arrendamiento puede ser por tiempo determinado y por tiempo indeterminado. Contrato de arrendamiento determinado es cuando las partes en el contrato determinan la vigencia del contrato de arrendamiento. En cuanto al arrendamiento determinado existen limitaciones legales en razón de la duración del contrato. En efecto los bienes inmuebles NO PUEDEN ser arrendados por más de QUINCE AÑOS, cuando son celebrados por más tiempo se limitan a los quince años. Salvo dos excepciones:
Pueden arrendarse las casas para habitarlas estipulándose que el arrendamiento dure toda la vida del arrendatario, pero no del arrendador.
Extenderlo hasta cincuenta años los arrendamientos de terrenos totalmente incultos (vírgenes) cuando se establezca la obligación de desmontarlos y cultivarlos.
Si el tiempo de arrendamiento es superior a los seis años hay que cumplir con las formalidades del registro (ver. Art. 1920 ordinal 5 c.c.)

3. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR:
El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial:

Entregar al arrendatario la cosa arrendada, esto quiere decir que la cosa se debe entregar en buen estado, hechas las reparaciones a que haya lugar y entregar la cosa en condiciones óptimas para ser usado por el arrendatario.
Entre conservar la cosa en ESTADO SERVIR al fin para que se ha arrendado. Esto quiere decir que debe reparar la cosa arrendada durante el tiempo del contrato, EXCEPTO las pequeñas reparaciones QUE SEGÚN EL USO debe hacerlas el arrendatario.
Está obligado a no variar la forma de la cosa arrendada de modo que no afecte al fin para la cual fue arrendada.
Debe mantener al arrendatario en el goce pacifico de la cosa, esto es que está obligado al saneamiento de todos los vicios y defectos de la cosa arrendada; Que impidan su uso, aunque no los conociera al tiempo del contrato; Al igual que responde por los daños y perjuicios causados al arrendatario por los vicios y defectos de la cosa a menos que pruebe que los ignoraba.
El arrendador debe abstenerse de causar al arrendatario por hecho propio, tanto perturbaciones de hecho (Instalar una casa de cita o un prostíbulo), como perturbaciones de derecho (Vender la cosa sin participar al arrendatario, Arrendarle a otro sin participarle al arrendatario).
Anécdota: ¿Puede un enfermo instalarse a morir (una persona moribunda) en un hotel? NO, Porque el uso del Hotel no está destinado para ello. A menos que llegue bueno y sano. Muera allí por alguna causa.

4. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

Comportarse o actuar como un buen padre de familia,  cuando se dice se está significarlo que debe usar la cosa sin dañarla, sin perturbar a los vecinos e igualmente debe servirse de la cosa para el uso que se determine en el contrato. De allí que no puede tomar el inmueble para instalar un hotel o para otros fines que no sean normales.
Pagar el canon de arrendamiento correspondiente en los términos establecidos en el contrato. El incumplimiento de cualquiera de estas obligaciones tiene el efecto de autorizar al dueño o arrendador de exigir la resolución del contrato. Amén del pago del canon de arrendamiento el arrendatario tiene otras obligaciones menores como ocurre por ejemplo cuando el arrendatario paga los servicios públicos. Quien paga el condominio el arrendador (La obligación es del dueño porque él es el propietario del inmueble; Previa autorización expresa del arrendador lo puede hacer el arrendatario) siempre que no se llegue un acuerdo con el arrendatario.
El lugar de pago del contrato de arrendamiento a falta de estipulación es el domicilio del arrendatario en el momento del  vencimiento del canon. Según la doctrina se interpreta esto en el sentido de que el pago debe efectuarse en el domicilio que tenía el arrendador al tiempo de la celebración del contrato.
Igualmente el arrendatario está obligado a notificar al arrendador a la mayor brevedad posible toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho a la cosa arrendada.
Si el arrendatario incumple la obligación o se retarda en su cumplimiento responderá de los daños y perjuicios.
CONTRATOS / TEMA 15: EL SUBARRENDAMIENTO Y LA CESIÓN DE ARRENDAMIENTO

Aún cuando para algunos la cesión y el subarrendamiento son expresiones sinónimas, tenemos que decir que no es así.
Subarrendamiento es el nuevo  (contrato) arrendamiento realizado entre el arrendatario que se llamará subarrendador y otra persona que toma el nombre de subarrendatario.
Cesión de arrendamiento Es aquella que hace el arrendatario a un tercero que denominamos cesionario de los derechos que tiene frente al arrendador. El acto por el cual un arrendatario o inquilino cede o traspasa a otro, total o parcialmente, el arriendo que tiene derecho.
Subarrendador: Es quien da un subarriendo.
Subarrendatario: El arrendatario con respecto al subarrendador; quien arrienda lo ya arrendado e incluso subarrendado.
Subarriendo o subarrendamiento: El arriendo que el arrendatario hace de la cosa arrendada ya por él.

1. CARACTERISTICAS DEL SUBARRENDAMIENTO

Es un nuevo contrato sin ninguna relación con el arrendamiento original.
Las condiciones de un subarrendamiento pueden cambiar, variar en cuanto a las condiciones del contrato de arrendamiento originario.
En cuanto al tiempo nunca puede exceder al del contrato original de arrendamiento.
Así como el arrendamiento es un contrato celebrado INTUITO PERSONA, el subarrendamiento también lo es.
La prohibición de subarrendar debe ser expresa, sino se entiende que se autoriza a ello. Pese que el Código Civil establece que el inquilino tiene derecho de subarrendar el inmueble en condiciones similares, desde el mismo momento en que contrata, sino no hay convenio entre la partes del mismo modo podrá ceder el contrato. Sin embargo LA LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIOS nos dice expresamente que es nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador. En cuyo caso rige esta última norma como LEY especial que es.

2. DIFERENCIAS ENTRE SUBARRENDAMIENTO Y CESIÓN DE ARRENDAMIENTO

Establecida la diferencia entre la cesión de arrendamiento y el subarrendamiento, debemos señalar algunas consecuencias que se siguen en cuanto a estos dos conceptos:

En el subarrendamiento el subarrendatario viene a ser un tercero sin derechos a deberes frente al arrendador, en cambio en la cesión de arrendamiento, como cesión de crédito que es, surte efectos frente al arrendador desde que este la acepte o desde que se haya notificado.


El canon que el subarrendatario debe pagar al arrendatario puede variar entre el que tiene que pagar el arrendatario al arrendador, mientras que en el caso de la cesión de arrendamiento permanece igual.

El subarrendatario tiene derecho de invocar frente al arrendatario todos los derechos que tiene los arrendatarios frente a los arrendadores; en cambio en la cesión los derechos que le corresponden son los de la cesión de crédito.

3. GARANTIAS DE LA RELACIÓN ARRENDATARIA

El arrendador podrá exigir al arrendatario garantías reales y personales en cuanto al respaldo de las obligaciones asumidas por éste. En ningún caso podrán coexistir ambos tipos de garantías. Ver art. 21 De La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Cuando se constituye depósito en dinero para garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, éste no podrá exceder del equivalente de cuatro meses de alquiler, más los intereses que se generen, por ese depósito. Sumas éstas que nunca podrá ser imputables a los pagos de los cánones de arrendamiento. Ver art. 22 De La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En el caso de que se constituya depósito en dinero para garantizar las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, el arrendador, sea persona natural o jurídica, deberá colocar dicha suma en una cuenta de Ahorros en un ente regido por la Ley General de Bancos y otras Instituciones Financieras. Los intereses que se produzcan corresponderán al arrendatario y serán acumulados a la cantidad dada en garantía. Si por alguna circunstancia el arrendador no cumpla con la obligación quedara obligado a satisfacer al arrendatario los intereses calculados a la tasa pasiva promedio de los seis principales entes financieros durante la vigencia de la relación arrendaticia. Ver art. 23 de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El arrendador tiene la obligación de reintegrar al arrendatario ese dinero de depósito dentro de los sesenta días calendarios siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, más los intereses causados hasta el momento, siempre que estuviere solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo Ver art. 25 De La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Cuando el arrendador se negare sin justa causa a reintegrar el depósito y los intereses, el arrendatario podrá acudir al tribunal competente por la cuantía para hacer valer sus pretensiones y la causa se tramitará conforme al procedimiento breve (Juicio breve).Ver art. 26 De La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

FIJACIÓN DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO:
La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación se basa en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble representado en unidades tributarias: Ver art. 29 de La Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Con un valor hasta 4.200 unidades tributarias, el 6 % anual.
Con un valor entre 4.201 y 8.400 unidades tributarias, el 7 % anual.
Con un valor entre 8.401 y 12.500 unidades tributarias, el 8 % anual.
Con un valor superior a 12.501 unidades tributarias el 9 % anual.
Amén de esto, también para determinar el valor del inmueble se debe tomar en consideración los siguientes factores, uso, clase, situación, calidad, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos.

Ver artículo 32 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS.
Estos cánones de arrendamiento serán revisados por los organismos encargados de la regulación a instancia de uno cualquiera de los interesados.
Cuando hubieren trascurrido dos años después de cada fijación del canon máximo de arrendamiento mensual.
Cuando se cambie total o parcialmente el uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble.
Cuando el propietario o arrendador haya ejecutado en el inmueble dentro de los dos años mejoras cuyo costo excedan del 20 % del valor del inmueble.

CONTRATOS / TEMA 16: DE LAS DEMANDAS POR DESALOJO

1. LAS DEMANDAS POR DESALOJO

Las demandas por desalojo por cumplimiento de contrato, por reintegro de sobre alquileres, por retracto legal arrendaticio, por reintegro de depósito sobre bienes urbanos o suburbanos se sentenciaran y tramitaran conforme al procedimiento breve que reza en el Código Procedimiento Civil.

Cuando se declare con lugar una demanda de desalojo de un inmueble fundamentada en la causal establecida en la Ley, relacionada con la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble o sus parientes consanguíneos o hijos adoptivo, o que el inmueble vaya a ser objeto de democión o de reparaciones que ameriten su desocupación, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis meses para la entrega material del mismo contados a partir de la notificación que se haga de la sentencia definitivamente firme.

En el momento de la contestación de la demanda el demandado podrá oponer las cuestiones previas previstas en el Código Procedimiento Civil al igual que las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva.
Igualmente podrá el demandado intentar o proponer la reconvención (contra demandar) siempre que el tribunal sea competente por la materia y por la cuantía.

Solo podrá demandarse por desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito a TIEMPO INDETERMINADO, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
Cuando el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos o indebidos o haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pacto en el contrato de arrendamiento sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble arrendado o cualquiera de sus parientes conseguíneos dentro del segundo grado o un hijo adoptivo
Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten su desocupación.
Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal.
Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado el inmueble sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

2. DE LA PRORROGA LEGAL (ART. 38 LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO)

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto inmuebles sujetos a regulación celebrados a TIEMPO DETERMINADO llegado el día del vencimiento del plazo estipulado éste, (contrato) se prorrogara obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario; Tomando en consideración las siguientes reglas:

Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un año o menos el contrato se prorrogara por un lapso máximo de seis (6) meses.
Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un año pero menor de cinco (5) se prorrogara por un lapso máximo de un año.
Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero de diez (10) se prorrogara por un lapso máximo de dos (2) años.
Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogara por un plazo máximo de tres (3) años. Ver art. 38 L.A.I.

Esa prorroga legal está sujeta a que la persona del arrendatario este solvente en los cánones de arrendamiento al igual que esa prorroga opera de pleno derecho y vencida la misma el arrendador puede exigir del arrendatario el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble. Ver art. 39 L.A.I.

¿SI LA PERSONA DEL ARRENDATARIO ESTA EN EL USO DE LA PRORROGA LEGAL ESTABLECIDA EN LA LEY Y LLEGA EL  MOMENTO DE LA ENTREGA DEL INMUEBLE, ESTE NO LO HACE?
El arrendador tiene que acudir ante un Tribunal para que le haga la entrega material del inmueble. Y ponga a este en posesión del mismo. El Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario si hubiere lugar a ello. Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviera incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal.

3. DE LA PREFERENCIA OFERTIVA

Es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta con preferencia a cualquier tercero el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario. Sólo tendrá derecho a esa preferencia ofertiva aquel arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal y que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del arrendador. Ver art. 42 L.A.I.

A los fines del derecho preferente, el propietario debe notificar al arrendatario, su manifestación de voluntad de vender el inmueble y debe hacerlo mediante documento autentico. Indicando en el precio de venta, condiciones y modalidades de la negociación, de la misma manera el arrendatario deberá notificar igualmente al propietario su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor y debe hacerlo en el término de quince (15) días calendarios a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido ese término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta. Ver art. 44 L.A.I. Párrafo Único.
Transcurrido ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere lo antes expuesto, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, curarse una nueva oferta al arrendatario para cualquier otra negociación que se pretendiere celebrar. Ver art. 45 L.A.I

4. DEL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

Es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones establecidas en el contrato de venta en el lugar de quien adquiere el inmueble.

Para tener o ejercer este derecho al igual que en la preferencia ofertiva el arrendatario debe tener dos (2) o más de dos (2) años ocupando el mismo y siempre y cuando se encuentre solvente en los pago de los cánones de arrendamiento.

El derecho de retracto legal arrendaticio deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de 40 días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado. Ver art. 47 L.A.I.

El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio, si se produjeran cualquiera de los supuestos siguientes:
No se le hubiere hecho la notificación prevista o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.
Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario. Ver art. 48 L.A.I.

El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte de la vivienda oficina o local arrendado. Ver art. 49 L.A.I.

CONTRATOS /TEMA 17: DE LA CONSIGNACIÓN ARRENDATICIA

1. DEFINICIÓN DE LA CONSIGNACION ARRENDATICIA

Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente  recibir el pago de la pensión vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignada por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. Ver art. 51 L.A.I.

Estos casos se dan cuando el arrendador quiere aumentar el canon de arrendamiento o alguna otra eventualidad o situación puede perfectamente el arrendatario (o un tercero) del inmueble acudir ante un Tribunal de Municipio hacer la consignación del canon del arrendamiento dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento. Si no lo hace estaría incurso en desacato a la Ley y por lo tanto puede ser objeto a juicio de desocupación o desalojo por falta de pago.
2. PROCEDIMIENTO CONSIGNATORIO

Se realiza mediante un escrito dirigido al Juez donde el consignante indica su nombre, apellidos, cédula de Identidad, el carácter con que actúa, dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor va a hacer la consignación, las referencias del inmueble, el  monto de canon de arrendamiento mensual y la razón o motivo por el cual hace la consignación.
El Juez dará al interesado un comprobante de la consignación que recibe y cursará notificación al beneficiario, de que hay una consignación de dinero a su favor o a su disposición para esto necesariamente el arrendatario tiene que aportar al Tribunal, los datos correspondientes al beneficiario y debe hacerlo en un plazo NO MAYOR DE 30 DIAS continuos siguientes a la primera consignación.

La omisión por parte del Tribunal del cumplimiento de la notificación al beneficiario, no invalidará la consignación. Cuando la notificación al beneficiario, no se hubiere realizado por hecho o negligencia imputable al consignante, dicha consignación no se considerará como legítimamente efectuada.

En caso que el arrendatario manifieste desconocer la dirección del arrendador; El arrendatario deberá solicitar al Tribunal receptor la expedición de un cartel de notificación y proceder a una sola publicación en uno de los diarios de mayor circulación en la localidad donde se encuentre ubicado el inmueble, y posteriormente, lo consignará para ser agregado al respectivo expediente de consignaciones. Ver art. 53 L.A.I.

Efectuada la primera consignación, se abrirá un expediente en el cual se llevarán las diligencias pertinentes, quedando obligado el consignante a efectuar cualquier consignación posterior en ese mismo expediente. No se considerarán legítimamente efectuadas las consignaciones subsiguientes realizadas en un Tribunal distinto. Ver art. 54 L.A.I.

La suma de dinero consignada, solo podrá ser retirada por el beneficiario de la consignación o su apoderado legalmente constituido y autorizado para ello y en ningún caso podrá retirarla el arrendatario o el tercero consignante. Ver art. 55 L.A.I.

En virtud de la consignación legítimamente efectuada, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al juez, ante quien el interesado presentare la demanda. Ver art. 56 L.A.I.

3. DEL REINTEGRO: (SOLO EN CASOS DE APARTAMENTOS O INMUEBLES SUJETOS A REGULACIÓN)

En los inmuebles sometidos a regulación al presente Decreto Ley, quedará sujeto a repetición por parte del arrendador todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los Organismos Competentes (Ente regulador). Ver art. 58 L.A.I.

El reintegro se referirá a los sobre alquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme. Ver art. 60 L.A.I.
Las acciones para solicitar la repetición de sobre alquileres, se intentarán por ante los Tribunales Ordinarios competentes por la cuantía y se tramitarán conforme al procedimiento especial y breve establecidos. Ver art. 61 L.A.I.
****La acción para reclamar el reintegro de sobre alquileres prescribe a los dos (2) años. Ver art. 62 L.A.I.

El Tribunal que conozca en primera instancia de las acciones de reintegro a que se refiere este título, remitirá de oficio al organismo regulador correspondiente, copia certificada de la sentencia definitivamente firme recaída en la causa, a los fines de la aplicación de la sanción. (Inclusive multas que no podrán exceder al equivalente de 420 unidades tributarias según la gravedad de la falta.) Ver art. 64 L.A.I.

4. PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO INQUILINARIO

El procedimiento se iniciará a instancia de la parte interesada mediante solicitud escrita. Presentada ésta, el organismo regulador competente (Dirección de Inquilinato adcrista al Ministerio de Infraestructura) la admitirá dentro de los tres (3) días hábiles administrativos siguientes, si cumple con todos requisitos que exigidos por la Ley. Si esta solicitud presentare defectos u omisiones se notificará al interesado para que las mismas sean subsanadas o corregidas dentro de los quince (15) días calendario siguientes contados a partir de su notificación. Si las omisiones fueren subsanadas, se le dará curso a la solicitud. Si es negada debe ser motivada y contra ella se podrá interponer el recurso contencioso administrativo dentro de los sesenta (60) días calendarios siguientes a la notificación del acto administrativo denegatorio. Ver art. 66 L.A.I.

Si es admitida la solicitud, se notificara a los interesados y se les indicará que deberán comparecer al tercer día hábil administrativo siguiente a su notificación, a exponer lo que estimen conveniente. Ver art. 67 L.A.I.

Una vez que esto ocurra el procedimiento quedará abierto a prueba de pleno derecho, una articulación de diez (10) días hábiles para la promoción y evacuación de pruebas instrumentales, quedando a criterio de la autoridad administrativa el admitir otras pruebas que establezcan los organismos competentes. El acto administrativo que niegue la admisión de alguna prueba deberá motivarse suficientemente. Ver art. 69 L.A.I.

Cuando se solicite la fijación del canon de arrendamiento de una porción de un inmueble cuyo valor hubiere sido ya determinando por el organismo regulador competente, en fecha no anterior en dos (2) años a la de la solicitud, (Se debe esperar dos años para solicitar una nueva) no se procederá a una nueva determinación del valor, sino que se aplicará sobre la parte proporcional que corresponda a la porción cuya regulación se solicite. Ver art. 70 L.A.I

El organismo regulador dictará su decisión dentro del lapso de diez (10) días hábiles administrativos su decisión, la cual debe ser notificada de acuerdo a la Ley. Si no se puede hacer dicha notificación de manera personal se dejará constancia expresa en el expediente administrativo, señalando las razones y circunstancias por las cuales no pudo practicarse.
Las decisiones dictadas por el organismo regulador agotan la vía administrativa. Pudiendo los interesados interponer recurso de nulidad contra las decisiones administrativas emanadas del organismo regulador, por ante la Jurisdicción Contencioso Administrativo, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la última de las notificaciones de la decisión respectiva, efectuada a las partes.

Son competentes para conocer en primera instancia del recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación los siguientes Tribunales: a.- Región Capital: Tribunales superiores  con competencia en lo Civil y Contencioso Administrativo y b.- En los Estados; Los jueces de Municipio. Ver arts.71, 73, 75, 77 y 78 L.A.I.

CONTRATOS / TEMA 18: EL MANDATO

1. DEFINICIÓN DE MANDATO

Es un contrato donde una persona se obliga gratuitamente o mediante salario a ejecutar uno o más negocios por cuenta de otra que la ha encargado de ello. Ver art. 1684 c.c.
Lo correcto sería que es un contrato el mandato en que una persona gratuitamente o mediante salario representa a otra en uno o varios negocios que le ha encargado.

2. CARACTERISTICAS DEL CONTRATO DE MANDATO

2.1. ES UN CONTRATO CONSENSUAL: A veces solemne, ad sustancia, como es el caso de aquel que se confiere para realizar matrimonio por medio de apoderado Ver art. 85 c.c.

2.2. ES UN CONTRATO BILATERAL: Cuando es a salariado, porque en esas circunstancias se crean obligaciones reciprocas y simultaneas.

2.3. ES UN CONTRATO UNILATERAL: Cuando es gratuito. Porque la obligaciones del contrato, recaen sobre el mandatario

2.4. ES UN CONTRATO GRATUITO O ONEROSO: VER ART. 1686 C.C. El mandato es gratuito si no hay convención contraria.

2.5. INTUITO PERSONAE: Respecto  de ambas partes, pero ello no obsta que el mandatario pueda sustituir el mandato.

3. DIFERENCIA DEL MANDATO CON LA GESTIÓN DE NEGOCIOS
Está en que en la gestión de negocios no hay encargo. Ver arts. 1173 y 1177 c.c.

4. DIFERENCIA ENTRE MANDATO Y REPRESENTACIÓN

El mandato puede conferir al mandatario el poder de representar al mandante, pero también puede no conferirlo.
En el mandato, el mandatario ejecuta un negocio por cuenta de otro en la representación asume el mandatario la personalidad del mandante.
En el mandato lo característico es la administración, es decir, el poder de administración pero no la representación.
Hay un ejemplo de pura representación sin mandato. Ver art. 267 c.c.

5. CLASES DE MANDATO

5.1. MANDATO CONVENCIONAL Es el que resulta del contrato

5.2. MANDATO LEGAL: Es que proviene directamente de la Ley. (El del tutor)

5.3. MANDATO ES JUDICIAL: Es el que confiere el Juez cuando verbo y gracias (por ejemplo) nombra defensor a un ausente. (Ad liten) Cuando agotada la citación cualquiera que ella sea es cuando se le nombra o el tribunal le nombra un defensor ad liten. Este mandato tiene que ser autentico.

5.4. MANDATO PUEDE SER EXPRESO O TÁCITO: Es expreso no está sujeto a forma solemne excepto el mandato poder judicial. Es tácito cuando una persona ejecuta sin poder actos de administración o disposición relativos a los bienes o derecho por otra persona que tiene conocimiento de ellos y los tolera o permite.

5.5. MANDATO VERBAL O ESCRITO: En el caso de escritura pública para que un mandato puede valer respecto contra tercero debe constar también de documento registrado. (Ejemplo Para vender propiedad este poder deber ser registrado y deben quedar registrado en la Oficina Subalterna de Registro) (Para divorciarse este poder debe ser autenticado) (Para casarse (se está en el extranjero) este poder debe ser registrado, y legalizado a través del consulado de Venezuela en el país que me encuentre).

5.6. MANDANTO ES GRATUTITO Si no hay convención entre las partes, esto es cuando nada pactan; sin embargo el fin del mandato, es la representación del mandante y el precio acordado por sus servicios no altera ni desvirtúa el objeto mencionado.

5.7. MANDATO GENERAL: Puede ser más o menos extenso ya comprendan todos los negocios o intereses del mandante y a un número indeterminado de ello.

5.8. MANDATO ESPECIAL: Es el relativo a un solo negocio o varios negocios especificados y puede contener facultades generales o facultades limitadas con referencia a su objeto.

6. PODER ESPECIAL (EJEMPLO DE JUICIO DE DIVORCIO)

Yo, Jesús González, Venezolano, Cedula de Identidad Nro. 2.584.559, Mayor de edad, De estado civil Casado y de este domicilio. Otorgo PODER ESPECIAL amplio general y bastante en cuanto a derecho se refiere al Dr. Gonzalo Guzmán Cédula de Identidad nro. 8.495.192 Impreabogado Nro. 1386, para que me represente en el juicio de divorcio que intentare contra mi legitima esposa Sra. Gladys Gutiérrez de Guzmán Cédula de identidad Nro. 8.495.473, Venezolana, Mayor de Edad. En uso de estas facultades podrá mí nombrado apoderado: Intentar demanda, Darse por citada, Recibir cantidad de dinero, Asistir a actos conciliatorios, Promover y evacuar pruebas, Tachar testigos, Repreguntar a testigos, Absolver posiciones juradas y cualquier otra sin dañar al cliente.

7. PODER GENERAL (EJEMPLO)

Yo, Jesús González, Venezolano, Cédula de identidad nro. 2.584.355 Mayor de edad, De estado civil soltero  y de este domicilio. Otorgo PODER GENERAL DE ADMINISTRACIÓN Y DISPOSICIÓN  para en cuanto a derecho se refiere al Dr. Gonzalo Guzmán Cédula de Identidad Nro. 8.495.192 Impreabogado nro. 1386 para que me represente………..En uso de sus facultades podrá mi nombrado apoderado…………………………………………………

LOS PODERES PARA VENDER Y PARA CASARSE DEBEN SER REGISTRADOS SON PODERES ESPECIALES. (ACTOS TRANCENDENTALES DE LA VIDA DE UNA PERSONA)
8. OBLIGACIONES DEL MANDATARIO

El mandatario está obligado a ejecutar el mandato con la diligencia de un buen padre de familia. Ver art. 1692 c.c.

Responde no solo de dolo sino también de culpa; Responde de dolo por ejemplo si abandono el mandato para aprovecharse personalmente del negocio que le fue encomendado, si traiciono los secretos del mandante, en cambio en la responsabilidad en caso de culpa si aplica cuando el mandato es gratuito y de una forma menos rigurosa. Ver art. 1693 c.c.

Rendir cuentas las cuales se deben hacer de manera precisa y clara, año por año. Ver art. 1649 c.c.

Abonar al mandante lo recibido en virtud, del mandato, aún cuando lo recibido no se debiere al mandante. Ver art. 1649 c.c.

9. OBLIGACIONES DEL MANDANTE

El mandante debe reembolsar al mandatario los avances y gastos (en relación a los gastos que se pueden ocurrir en el cumplimiento del mandato) que éste haya hecho para la ejecución del mandato y pagarle sus salarios si lo ha prometido Ver art. 1699 c.c.

El mandante debe igualmente indemnizar al mandatario de las pérdidas que éste haya sufrido a causa de su gestión, si no se puede imputar culpa alguna. Ver art. 1700 c.c.

El mandante debe cumplir con las obligaciones contraídas por el mandatario dentro de los límites del mandato. Ver art. 1698 c.c.

Debe pagarle al mandatario un salario si se lo ha prometido convirtiendo el contrato en bilateral y oneroso.

10. EXTINCIÓN DEL MANDATO
Por revocación: El mandante puede revocar el mandato siempre que quiera y compeler el mandatario a la devolución del instrumento que contenga la prueba del mandato. Ver art. 1706, 1707, 1708 c.c. En cualquier tiempo sin decir la razón o motivo. El legislador considera tácitamente revocado por el simple hecho de que el mandante nombre un nuevo mandatario para el mismo negocio. Cuando no se nombra a otro abogado para que lo represente al mandante entonces hay que hacer un escrito y llevar a la notaria respectiva donde se autentico ese mandato para notificar la revocación del mismo.

Por la renuncia del mandatario: El mandatario puede renunciar el mandato notificándolo al mandante. Se en forma expresa o tácita. Si la renuncia perjudica al mandante, debe indemnizársele por el mandatario, a menos que éste no pueda continuar en ejercicio del mandato sin sufrir un perjuicio grave. Ver art. 1709 c.c.

Por muerte, interdicción, quiebra, o cesión de bienes del mandante o del mandatario.

Por inhabilitación de cualquiera de las partes.
CONTRATOS / TEMA 19: LA TRANSACCIÓN

1. DEFINICIÓN DE TRANSACCIÓN (Art. 1713. C.C)
La transacción es un contrato en el cual las partes ponen mediante el otorgamiento reciproco de concesiones, cediendo cada una de ellas, partes de sus aspiraciones o expectativas, logran llegar a un punto de entendimiento para evitar un litigio o para poner fin a él.

CASO PRÁCTICO 1: una persona demanda al patrón por el pago de prestaciones sociales, trabajó para la empresa “X”, y ese trabajador al momento de terminar la relación laboral por una renuncia, el generó una cantidad de beneficios: prestaciones sociales por 5 años, vacaciones acumuladas y otra serie de beneficios que le corresponden. El patrono, cuando este decide con su carta de renuncia terminar la relación laboral, no le paga, alegando que todos los años lo ha liquidado y que ya no le corresponde nada, esta persona demanda al patrono la diferencia del cobro de prestaciones sociales, por lo que le habían pagado eran solo anticipos. Entonces de acuerdo con todos los conceptos que dice la Ley al trabajador se le deben 100.000 Bsf, al monto total le resto la diferencia pagada por adelantado que son 40.000 Bsf y le restan 60.000 Bsf de prestaciones aun. Pero el patrón insiste en no pagar. 

En materia laboral hay una fase previa donde todavía no se llega a trabar la Litis, al contrario (a pelear una realidad), que se desarrolla con un juez diferente al de juicio (juez de mediación, sustanciación y ejecución), y es la fase que se denomina la audiencia preliminar, y lo que se busca es logar una mediación, (que dura hasta 4 meses, si el juez ve que se puede lograr la mediación).

Arrancan la Posiciones.
El demandante: me debes 60.000 (trabajador)
El demandado: no te debo nada (patrono).       “OJO” se pueden ver las pruebas recíprocamente.

En la mediación, el juez llama por separado a las partes, primero al trabajador y le explica que tiene una falla, que si se le debe, pero no los 60.000, luego al patrono, y le explica que se le debe pagar al trabajador, que quizás no los 60.000, pero que si debe, con el fin de llegar a un punto de equilibrio y se den las negociaciones, y llegan los dos a un acuerdo por ejemplo por 25.000, eso es una transacción y se evita ir a juicio, en cede jurisdiccional.

CASO PRÁCTICO 2: Esa misma negociación podría darse sin que se hubiese interpuesto el libelo de la demanda, es decir, negociando las dos partes, levantan un acta transaccional y se van al tribunal para que la homologue, extrajudicial (extralitis), y se hace una transacción. Esa transacción para que surta efectos “Erga Omnes” de cosa juzgada, que no pueda demandarse nuevamente los mismos conceptos transados, adquiriendo carácter de sentencia firme, tiene como requisito fundamental la homologación del juez. Si no se homologa la transacción por el juez, el trabajador en el ejemplo pasado, podría volver a reclamar.

2. ¿QUÉ CONCEPTOS SE ENTIENDEN TRANSADOS? 
Los que están expresamente indicados en el acta transaccional, al respecto el artículo 1716 C.C. establece: “La transacción no se extiende a más de lo que constituye su objeto. La renuncia a todos los derechos y acciones comprende únicamente lo relativo a las cuestiones que han dado lugar a la transacción”
Ejemplo: en el caso del trabajador puede comprender: prestaciones sociales, sus intereses, la antigüedad, el trabajador reclamo “X” cantidad, el patrono ofreció “X” cantidad, llegaron a un acuerdo de “X”. Si se le olvido al trabajador transar en el acta de transacción las vacaciones, y el juez homologo la transacción, el trabajador se lleva su copia, va donde el abogado y este lo asesora y le indica que las vacaciones aun pueden reclamarlas porque no estaban dentro de los conceptos transados en el acta y no tienen carácter de cosa juzgada.

3. ¿QUIÉNES TIENEN CAPACIDAD DE TRANSAR?
Los que tienen capacidad de disponer de la casa transada (laboralmente inclusive los adolescente al trabajar luego de los 14 años como lo indica la LOPNNA). En materia civil el que tiene capacidad procesal tiene capacidad para transar, que sea mayor de 18 años, que no esté sometido a interdicción civil ni a ninguna medida que le impida el ejercicio civil. Un preso condenado no puede ejercer acciones civiles. (Interdicción por condena penal).

4. TRANSACCIÓN SOBRE LA BASE DE UN TITULO QUE ES NULO
Cuando se hace una transacción sobre la base de un titulo que es nulo. ¿Es Valida? Art. 1720 C.C. Si expresamente se ha hecho mención a la nulidad del título, obviamente que no tiene ningún tipo de problema.

Ahora bien, si después que se hace la transacción se detecta que el titulo es nulo, obviamente que se puede atacar la validez de la transacción, porque el efecto que se va a tener desde el punto de vista patrimonial sobre el bien que se transo o sobre el bien que se transo, es el titulo el que no tiene un origen licito, lo que no me permite a mi ejecutar la consecuencia de esa transacción.

CASO PRÁCTICO 1: Supongamos que el motivo de la transacción es una deuda y le entrego a mi contraparte como pago de la deuda unos documentos que dice que la USM me pertenece, celebramos la transacción, se homologa y luego aparece el verdadero dueño, y se nota que yo falsifique esos documentos; ¿Cómo queda esa transacción? NULA, de pleno derecho (ver Art. 1721 C.C.).; porque al momento de detectarse la falsedad de pleno derecho, de que fue forjado, con dolo, es vil, ilegal, proveniente del delito, y la transacción será nula porque se baso en un documento falso.

CASO PRÁCTICO 2: yo voy a transar sobre un litigio sobre unos bienes litigiosos, es decir, hay un presunto litigio y hay bienes inmiscuidos, inmersos dentro del litigio, y la transacción versa sobre esos bienes pero resulta que yo soy una de las partes y desconocía que ya sobre esos bienes se había producido una sentencia debidamente ejecutoriada, es decir, que ya esos bienes no estaban disponibles porque ya habían sido rematados y adjudicados con una sentencia, entonces ¿Qué ocurre en este caso? La transacción también es nula. (Art. 1722 C.C. transcribir).

5. TRANSACCIÓN DONDE SURGEN UNOS DOCUMENTOS POSTERIORMENTE
El Art. 1723 C.C: “Cuando las partes hayan comprendido en la transacción con la designación debida todos los negocios que pudieran tener entre sí, los documentos que entonces les fuesen desconocidos y que luego se descubran, no constituirán un título para impugnar la transacción, a menos que los haya ocultado una de las partes contratantes”

En una transacción comprendida por una serie de bienes y resulta que hay unos documentos que surgen posteriormente (en el devenir del tiempo) sobre unos determinados bienes, es perfectamente válida, siempre y cuando  no ha sido ocultado por una de las partes, con dolo.

No se puede transar sobre la cosa ajena: Parte final del Art. 1723 C.C: “La transacción será nula cuando no se refiera más que a un objeto, y se demuestre por documentos nuevamente descubiertos, que una de las partes no tenía ningún derecho sobre dicho objeto”

6. TRANSACCIÓN DONDE EL PAGO SE HACE POR PARTE

Debe destacarse que cuando se hace una negociación que implique cesión reciproca de pretensiones y así se evita demanda, pero si no se homologa, es una transacción que simplemente surte efecto entre las partes, pero no se ha blindado la transacción.

Ahora bien, supongamos una transacción homologada debidamente por un juez, le dio carácter de cosa juzgada, y dentro de los derechos comprendidos en ella, está el pago de una cantidad de dinero, y si no paga al momento el todo, el pago se hará en 3 partes, una al momento, la otra en 30 días y la ultima en 30 días más.

Si se paga el primer pago (la inicial), pero no se pagan las cuotas; ¿Qué se puede hacer? ¿Se demanda de nuevo al deudor? NO se puede demandar de nuevo, porque al homologarse tiene carácter de cosa juzgada, sentencia definitivamente firme, no cabe recurso alguno; entonces ¿Cómo se recupera el dinero que se debe? Entonces, me dirijo al juez como una diligencia en vista del incumplimiento de los pagos bajo las condiciones establecidas en la transacción ya homologada y en vista que se trata de una sentencia con carácter de cosa juzgada, solicito la ejecución de la transacción (como la ejecución de una sentencia) y el juez revisa y al ver que no cumplió porque no consta en el expediente los pagos convenidos; y comienza con la 1ra Fase: notifica al deudor para que este cumpla voluntariamente la obligación vencida; si no cumple el acreedor le solicita al juez la 2da Fase que consiste en la ejecución forzosa de la transacción y cuando el tribunal la acuerda se procede al embargue, y no es un embrago preventivo sino ejecutivo, y así se cumple el pago.

CONTRATOS / TEMA 20: EL COMODATO

1. DEFINICIÓN DE COMODATO

El comodato o préstamo de uso es un contrato por el cual una de las partes entrega a la otra, una cosa gratuitamente, para que se sirva de ella, por tiempo o para uso determinado, con cargo de restituir la misma cosa. Las partes en el comodato son el comodante (El Propietario) y el comodatario (El usuario).

El comodato es un contrato de administración no necesariamente hay que ser propietario pata dar una cosa en comodato, ni tener facultad para enajenar, basta la de administración.
Puede darse un comodato de cosas ajenas  y el contrato será válido, pero no para el dueño o propietario de la cosa. A quien no obliga un acto en que no ha sido parte.
Cuando el comodante es el propietario, la propiedad de la cosa continúa residiendo en él, al igual que la posesión, de la cual sigue gozando por medio del comodatario mero detentador de la cosa.

2. CARACTERISTICAS DEL COMODATO
Como contrato real que es, se perfecciona con la entrega de la cosa.
Es un contrato unilateral pues la obligación corresponde a una sola de las partes.
El comodato es un contrato gratuito por su esencia.
Puede ser contrato celebrado INTUITO PERSONAE aunque en principio no lo es.

De allí que las obligaciones y derechos que nacen del comodato pasan a los herederos de los contratantes, a no ser que el préstamo se haya hecho sólo en consideración a la persona del comodatario, lo que tendría que probar el comodante.
Pues entonces los derechos  que tienen los herederos, de continuar en el uso de la cosa dada en préstamo de usos (Comodato) NO PASA A LOS HEREDEROS, NI EN CONTRA DE LOS HEREDEROS..

Ejemplo: Si se hace un contrato de comodato entre el comodante y el comodatario, no necesariamente tiene los herederos que seguir o continuar en el uso de la cosa dada en comodato. Porque podría ser que el comodante le dé en comodato al comodatario una cosa para que en un momento determinado la uso específicamente él.

3. OBLIGACIONES DEL COMODATARIO
 El comodatario está obligado a cuidar la cosa dada en préstamo como un buen padre de familia. Sólo adquiere un derecho personal de uso y no puede apropiarse de los frutos ni aumentos sobrevenidos, a la cosa prestada. So pena de indemnizar los daños y perjuicios.
Debe restituir la misma cosa dad en préstamo de modo tal que no puede obligarse al comodante a recibir una cosa distinta de la debida, aún cuando la cosa sea igual o superior a la prestada.
El comodatario debe restituir la cosa en el mismo estado en que se encontraba; cuando la recibió. Si posteriormente a sufrido deterioros el comodatario no responderá, si está se deterioro solo por efecto del uso para el cual se le dio en préstamo y sin culpa del comodatario. Ejemplo: Se me prestó un carro para dar una vuelta y se exploto un caucho no se tiene que pagar no es culpa del comodatario.

4. OBLIGACIONES DEL COMODANTE
El comodante a nada se obliga por el sólo hecho de la celebración del contrato a diferencia del arrendador no está obligado, de hacer gozar de la cosa, al comodatario.
Sin embargo hechos posteriores a la celebración del contrato de comodato pude crear al comodante las siguientes obligaciones:

La obligación de rembolsar al comodatario ciertos gastos siempre y cuando que ese gasto sea necesario extraordinario y tan urgente que no haya podido el comodatario de prevenir al comodante antes de efectuarla.

Responsabilidad por vicios de la cosa dada en préstamo, el comodante que conociendo los vicios de la cosa dada en préstamo, no previno de ellos al comodatario, responderá a este de los daños que por aquella causa hubiere sufrido.

El comodante, NO RESPONDE POR SANEAMIENTO, porque no transfiere la propiedad, ni posesión. Responde únicamente de los daños y perjuicios que haya causado vicio o defecto de la cosa, que el comodante conocía y no advirtió al comodatario. Salvo que fuesen visibles y conocidos. Ejemplo: Me prestan un caballo con peste y no lo advirtió el comodante  yo lo lleve a una hacienda y enfermo a los demás caballos que se encontraban allí. En ese caso está obligado a responder de los daños y perjuicios.

5. RIESGOS EN EL COMODATO
El comodatario responde del caso fortuito:
Cuando a usado la cosa indebidamente, a menos que pruebe que el deterioro o perdida por el caso fortuito, habría sobrevenido igualmente sin el uso ilegitimo o la mora. Ejemplo: Te presto mi carro para llevar una encomienda a Barcelona y en vez de irse para allá se va para la Gran Sabana y destroza el carro. Si tiene que responder por ese caso fortuito.

Cuando la cosa prestada perece por caso fortuito y el comodatario hubiere podido evitar la pérdida. Ejemplo: Un caballo que es amarrado en un palo cerca de un río y llueve torrencialmente y la crecida del río se lleva todo.

Cuando en la alternativa de salvar de un accidente la cosa prestada a la suya ha preferido deliberadamente la suya. Ejemplo: Una persona haya tomado un piano y se presenta, un incendio en su casa y el tenia otro piano que era de él. Y en la alternativa de salvar uno de los dos sólo salva el de él.

Nota importante: si el profesor David Atias te da esta materia, es posible que cambie el tema 20, el comodato, por este tema: Cesión de Créditos (si lo hace debe salir en el examen seguro)

CONTRATOS / TEMA 20 (OPCIONAL): CESIÓN DE CRÉDITOS

1. DEFINICIÓN DE CESION DE CRÉDITOS
Es la venta de los derechos que pudiera tener una persona llamada “cedente” sobre los créditos de un contrato.

Cedente                                                              Cesionario
A   --------------------------------------------------------     B
C
PDVSA

Ejemplo
Contrato: Mantenimiento de áreas verdes San Tome.
Monto: 12.000.000 Ho
Tiempo Ejecución: 1 año
Forma de Pago: 12 cuotas mensuales de BsF 1.000.000 C/U, previa valuaciones.

“PDVSA” e “INVERSIONES ALPHA” firman el contrato, el acta de inicio, pero INVERSIONES ALPHA es una empresa sin solvencia para arrancar y no le dan anticipo. Se dirige a “BANESCO” y les cede los derechos del contrato por Bsf. 5.000.000.

“PDVSA” paga 3 cuotas, INVERSIONES ALPHA se las queda y no le paga a BANESCO, por lo tanto BANESCO va a PDVSA y le exige que le pague a él lo ya pagado y que le siga pagando a él en virtud de la cesión de crédito.
“PDVSA” le dice ya pagó esas cuotas y no pagara de nuevo. ¿Quién tiene razón? Como no fue notificado de la Cesión de Crédito “PDVSA” pago bien, la acción de BANESCO es contra INVERSIONES ALPHA. (Art. 1551 y 1550 C.C). 

Artículo 1.550.- El cesionario no tiene derecho contra terceros sino después que la cesión se ha notificado al deudor, o que éste la ha aceptado.

Artículo 1.551.- El deudor queda válidamente libre si paga al cedente antes que por éste o por el cesionario se le haya notificado la cesión. Se exceptúan los documentos que llevan la aceptación explícita o implícita del deudor

Ahora si “PDVSA” esta notificado, (expreso o cuando se acepta tácitamente), y pago a INVERSIONES ALPHA, pago mal y está sujeto a repetición.

La Cesión puede ser total o parcial (una cuota, una valuación, una factura). Si cedo todo, el cesionario cobra todo, aunque solo haya prestado 5.000.000, luego al finalizar de pagar PDVSA a BANESCO, podrá INVERSIONES ALPHA ir donde BANESCO y pedir que se le pague lo restante, y BANESCO puede quedarse con sus intereses.

2. GARANTÍA DEL CEDENTE DE CREDITO

La Garantía del cedente del crédito, se refiere a quien responde por la existencia del crédito, de aquí se desprenden los siguientes principios:

Art. 1553 C.C: Quien cede un crédito u otro derecho responde de la existencia del crédito al tiempo de la cesión, a no ser que se haya cedido como dudoso o sin garantía.

Art. 1554 C.C. El cedente no responde de la solvencia del deudor, sino cuando lo ha prometido expresamente, y sólo hasta el monto del precio que se le haya dado por el crédito cedido.

Art. 1555 C.C: Cuando el cedente ha garantizado la solvencia del deudor y nada se ha convenido sobre la duración de esta responsabilidad, se presume haberla limitado a un año, a contar desde la época de la cesión del crédito, si el plazo de éste estaba ya vencido. Si el crédito es pagadero en un término que aún no está vencido, el año correrá desde el vencimiento. Si el crédito es de una renta perpetua, la responsabilidad de solvencia se extinguirá por el lapso de diez años, a partir de la fecha de la cesión.

Entonces cuando el cedente ha garantizado la solvencia del deudor el Tiempo de esta garantía en los casos que hay silencio es hasta 1 año después de vencido.