Contratos temas 1 al 6

TEMA N° 1

LA VENTA.

CONCEPTO DE CONTRATO.

Art. 1133 C.C: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir,
reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

CONCEPTO DE CONTRATO DE VENTA.

Art. 1474 C.C: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir
la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”.

CARACTERES GENERALES DEL CONTRATO DE VENTA:

Los caracteres generales del contrato de venta son:

1. Caracteres Comunes:
1. Rigen las condiciones de existencia de todo contrato: Es decir el mismo debe estar
2. comprendido por Consentimiento, Objeto y Causa.
3. Rigen las normas relativas a la capacidad de las partes: La capacidad está expresada
4. en los Arts. 1143 y 1144 C.C; los cuales nos remiten que pueden contratar todas las personas que no estuvieren declaras incapaces por la Ley, como los son los menores, los entredichos, los inhabilitados y cualquier otra persona a quien la ley niegue la facultad de celebrar determinados contratos, vale acotar, que los menores y los entredichos, pueden contratar siempre y cuando los mismo estén provistos de su tutor y curador.
5. El contrato es bilateral: La venta es un contrato bilateral, ya que tanto el comprador como
6. el vendedor se obligan recíprocamente: el vendedor a transferir el derecho de propiedad que tiene sobre la cosa, y el comprador a pagar el precio.

1.3.1 Obligaciones Principales: Como lo son la entrega de la cosa y pagar el precio.

1.3.2 Obligaciones Secundarias: Puede existir el surgimiento de dichas obligaciones,
como lo es la venta bajo la modalidad de la sujeción a ensayo previo, donde el comprador
tiene el derecho de reclamar la entrega de la cosa para el ensayo, y el vendedor de exigir
que el ensayo realmente se efectúe, ambos derechos generan obligaciones.

1.3.3 La bilateralidad del contrato permite aceptar la aplicación de: La acción resolutoria,
La acción de Cumplimiento, o la ENAC. Arts. 1167 y 1168 C.C

1.4.  El contrato de venta es Consensual: Es consensual ya que en el mismo el
comprador y el vendedor han manifestado su consentimiento lo cual perfecciona el contrato,
quedando solo con el mutuo consentimiento de las partes, la cosa sometida a venta a
riesgo del adquiriente.

5. El contrato de venta es Oneroso: El mismo es a título oneroso cuando cada una de las partes trata de procurarse una ventaja mediante un equivalente, Art. 1135 C.C. Es decir, el comprador procura obtener el bien sometido a venta y el comprador a recibir el precio del bien sometido a venta.
6. El contrato de venta es de ejecución variable:
1. Instantánea: El contrato de venta admite que la transferencia del derecho de propiedad sobre la cosa vendida se realice de manera inmediata. Como es el caso de una simple compra y venta donde el comprador inmediatamente entrega el dinero y el vendedor entrega la cosa.
2. Tracto Sucesivo: Cuando la transferencia de la propiedad  se da luego de cancelar la totalidad del precio, como lo es la venta con reserva de dominio, donde el comprador no obtiene la propiedad del bien hasta tanto no satisfaga su obligación

ANÁLISIS DEL ART. 1474 C.C  (Contrato de Venta).

“La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la
propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”.

El artículo anterior nos remite a nombrar lo que se denomina:

ELEMENTOS DE LA VENTA:

1. Entrega de la Cosa (Tradición): Art. 1161 C.C “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmite y se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado”.
2. Consentimiento: La venta se perfecciona solo con el consentimiento de las partes, la cosa sale del patrimonio del vendedor hacia el patrimonio del comprador con el simple consentimiento, pero el mismo debe probarse con un contrato.
3. Pago del Precio: El comprador asume en el contrato de venta la obligación de pagar el precio convenido, para poder acceder al derecho de propiedad sobre la cosa. El precio siempre debe ser pagado en dinero, ya que la entrega de un bien, como parte de pago del contrato no debe cubrir el precio total del pago del contrato, de cubrir el precio total del mismo estaríamos en presencia de una permuta.

Efectos y Modalidades de la venta:

Efectos de la venta: La venta presenta dos efectos.

1. Efecto de contrato de eficacia real: Se manifiesta al efectuarse, en forma pura y simple, la transmisión del derecho de propiedad.
2. Efecto Obligacional: El art. 1474 C.C, adjudica una obligación principal al vendedor, la cual es la transferencia del derecho de propiedad sobre la cosa vendida. Igualmente hay una obligación del comprador de pagar el precio del derecho de propiedad sobre la cosa. Tales obligaciones suponen un acuerdo basado en la voluntad de las partes, que se manifiestan en aquellos contratos donde la transmisión del derecho de propiedad está sujeta a otros consideraciones, como por ejemplo la venta con reserva de dominio.

Modalidades de la venta: la cual clasificaremos en Modalidades de la Venta de Bienes Muebles y Modalidades de la Venta de Bienes Inmuebles.

1. Modalidades de la Venta de Bienes Muebles:
1. Por peso, cuenta y medida: Art. 1475 C.C “Cuando se trata de mercancías vendidas con sujeción al peso, cuenta o medida, la venta no es perfecta, en el sentido de que las cosas vendidas quedan a riesgo y peligro del vendedor, hasta que sean pesadas, contadas o medidas”.
2. Por alzada o en globo: Art. 1476 C.C “Si, al contrario, las mercancías se han vendido alzadamente o en globo, la venta queda perfecta inmediatamente. Se juzga que la venta se ha hecho alzadamente o en globo, si las cosas se han vendido, por un solo precio, sin consideración al peso, al número o a la medida, o cuando; aunque se haya hecho mérito de esto, ha sido únicamente para determinar el monto del precio”. Ejemplo: Cuando se realiza la venta de un lote de carros, en dicho caso se puede estipular que el lote es de 50 carros.
3. A prueba: Art. 1477 C.C “En cuanto a las mercancías que se acostumbra gustar o probar antes de comprarlas, no queda perfecta la venta hasta que el comprador no haya hecho conocer su aceptación en el plazo fijado por la convención o por el uso”.
4. A ensayo previo: Art. 1478 C.C  “La venta sujeta a ensayo previo se juzga hecha siempre bajo condición suspensiva”. Art. 1198 “Es suspensiva la condición que hace depender la obligación de un acontecimiento futuro e incierto…”.
5. Futura: Art. 1156 C.C “Las cosas futuras pueden ser objeto de los contratos, salvo disposición especial en contrario…”.
2. Modalidades de la Venta en Bienes Inmuebles:
1. Por cabida.
2. De visu.

TEMA N° 2

FORMACION DE LA VENTA

INCAPACIDADES ESPECÍFICAS PARA COMPRAR Y VENDER.

Art. 1481 C.C “Entre marido y mujer no puede haber venta de bienes”.

Art. 1482 C.C “No pueden comprar, ni aun en subasta pública, ni directamente, ni por intermedio de otras personas:

1. El padre y la madre los bienes de sus hijos sometidos a su potestad.
2. Los tutores, protutores y curadores, los bienes de las personas sometidas a su tutela, protutela o curatela.
3. Los mandatarios, administradores o gerentes, los bienes que estén encargados de vender o hacer vender.
4. Los empleados públicos, los bienes de la Nación, de los Estados o sus Secciones, o de los establecimientos públicos de cuya administración estuvieran encargados, ni los bienes que se venden bajo su autoridad o por su ministerio.
5. Los Magistrados, Jueces, Fiscales, Secretarios de Tribunales y Juzgados y Oficiales de Justicia, los derechos o acciones litigiosos de la competencia del Tribunal que forman parte.

Se exceptúa de las disposiciones que preceden el caso en que se trate de acciones hereditarias entre coherederos, o de cesión de pago de créditos, o de garantía de los bienes que ellos poseen.

Los abogados y los procuradores no pueden, ni por sí mismos, ni por medio de personas interpuestas, celebrar con sus clientes ningún pacto ni contrato de venta, donación, permuta u otros semejantes sobre las cosas comprendidas en las causas a que prestan su ministerio”.

Pacto de cuota Litis: Es una prohibición que versa sobre los abogados y/o procuradores, de celebrar ningún contrato o pacto de venta, donación, permuta u otros semejantes, sobre los bienes sometidos a la causa que ellos lleven; esto quiere decir que los objetos sometidos al manejo de dichos profesionales no podrán ser comprados por los mismos, vale acotar, que los mismos podrán adquirir cualquier otro bien de su representado siempre y cuando el mismo no esté sometido a una causa del abogado o procurador.

OTRAS INCAPACIDADES PARA VENDER:

1. Cuando existe una prohibición de enajenar y gravar el bien.
2. Cuando se haya declarado la quiebra del propietario.
3. Cuando el bien haya sido embargado.
4. Cuando el propietario ha hecho cesión de bienes. En dicho caso se aplica Art. 1942 C.C “Por la cesión de bienes queda el deudor inhabilitado para disponer de sus bienes y contraer sobre ellos nuevas obligaciones”.

TEMA N° 3

VALIDEZ DE LA VENTA

Cosas que no pueden ser vendidas:

Venta de la cosa ajena.

Art. 1483 C.C “La venta de la cosa ajena es anulable, y puede dar lugar al resarcimiento de daños y perjuicios, si ignoraba el comprador que la cosa era de otra persona. La nulidad establecida por este artículo no podrá alegarse nunca por el vendedor”.

1. La anulabilidad de la venta de la cosa ajena es independiente de los posibles vicios del contrato, pues es dable aun cuando el comprador conociere que la cosa comprada es ajena.
2. La acción de solicitud de nulidad es propia del comprador.
3. La acción nunca es ejercible por el vendedor; la acción corresponde únicamente al comprador, ya que el vendedor tiene la obligación del saneamiento por evicción, y el presunto propietario de la cosa vendida, sólo podrá reivindicar.
4. El lapso para pedir dicha nulidad es de 5 años. Art. 1346 C.C.

Venta de la cosa ajena Código de Comercio:

Art. 133 C.Com “La venta mercantil de la cosa ajena es válida; y obliga al vendedor a adquirirla y entregarla al comprador, so pena del resarcimiento de daños y perjuicios”.

En el caso del artículo anteriormente expuesto observamos que la venta de la cosa ajena es válida en materia mercantil, y el vendedor se obliga a adquirirla y a entregarla al comprador. Ejemplo: Un cliente va a mi tienda a solicitar 10 computadores, pero en ese momento yo no las tengo, así que reviso en internet y veo que otro vendedor tiene, por lo cual le ofrezco a mi cliente las 10 computadoras, el me da el dinero por las 10 computadoras y yo luego la compro en la tienda de internet y le hago la entrega de la cosa a mi cliente.

Venta de Derecho de Sucesión:

Art. 1484 C.C “Es inexistente la venta de los derechos sobre la sucesión de una persona viva, aun con su consentimiento”.

Venta de la cosa perecida en su totalidad o en parte.

Art. 1485 C.C “Si en el momento de la venta la cosa vendida ha perecido en totalidad, la venta es inexistente.

Si sólo ha perecido parte de la cosa, el comprador puede elegir entre desistir del contrato o pedir la parte existente, determinándose su precio por expertos”.

TEMA N° 4

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR.

Art. 1486 C.C “Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida”.

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR.

1. Obligación de la Tradición o Transferencia de propiedad: La obligación de hacer tradición de la cosa vendida es consecuencia de la obligación de dar, que viene aparejada con la entrega de la cosa, y su conservación hasta la entrega misma. Art. 1265 C.C.

1. Formas de hacer la tradición de la cosa vendida:
1. Tradición de cosas Inmuebles: Art. 1488 “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad”.
1. Otorgamiento del instrumento de propiedad:

1. Tan pronto es registrado el instrumento de propiedad éste da fe pública, es decir, es Erga Omnes, el oponible a terceros.
2. El acto de otorgamiento concretiza la tradición del inmueble vendido.

2. Tradición de cosas muebles: Art. 1489 C.C “La tradición de los muebles se hace por la entrega real de ellos, por la entrega de las llaves de los edificios que los contienen, o por el solo consentimiento de las partes, si la entrega real no puede efectuarse en el momento de la venta, o si el comprador los tenía ya en su poder por cualquier otro título. De modo que la entrega de las cosas muebles se concretan así:

1. Por la entrega real de ellos, es decir, dando y dando.
2. Por la entrega de las llaves de los edificios que los contienen.
3. Por el consentimiento de las partes:

D.A) Cuando el comprador ya tiene la posesión de la cosa.

D.B) Si la entrega real no puede efectuarse en el momento de la venta.

2.1.3. Tradición de cosas incorporales: Art. 1490 C.C “La tradición de las cosas incorporales se verifica por la entrega de los títulos o por el uso que de ellas hace el comprador con el consentimiento del vendedor”. Los traspasos accionarios deben registrarse en el Registro Mercantil.

2.2. LUGAR, TIEMPO Y MODO DE LA TRADICIÓN: Art. 1492 C.C “La tradición debe hacerse en el lugar donde la cosa se encontraba en el acto de la venta, si no se ha estipulado otra cosa”. Art. 1494 C.C “La cosa debe entregarse en el estado que se halle en el momento de la venta. Desde el día de la venta todos los frutos pertenecen al comprador”.

2.3. Entrega de los accesorios de la cosa: Art. 1495 C.C “La obligación de entregar la cosa comprende la de entregar sus accesorios y todo cuanto esté destinado a perpetuidad para su uso. Está obligado igualmente a entregar los títulos y documentos concernientes a la propiedad y uso de la cosa vendida”.

2.4. Obligación del vendedor de entregar la cosa según lo expresado en el contrato: Art. 1496 C.C “El vendedor está obligado a entregar la cosa en toda la cantidad expresada en el contrato, salvo las modificaciones siguientes: Si la venta de un inmueble se ha hecho con expresión de su cabida, a razón de tanto por medida, el vendedor está obligado a entregar al comprador que los exija, la cantidad expresada en el contrato. Cuando esto no sea posible, o el comprador no lo exija, el vendedor estará obligado a sufrir una disminución proporcional en el precio. Si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a la expresada en el contrato, el comprador debe pagar la diferencia del precio; pero puede desistir del contrato si el excedente del precio pasa de la veintava parte de la cantidad declarada”.

2.5. Derecho de Retención del Vendedor: El vendedor tiene derecho de retener la cosa cuando no habiendo acordado plazo para el pago, no recibe el precio del comprador, a tales efectos el artículo 1493 C.C establece: “El vendedor que no ha acordado plazo para  el pago, no está obligado a entregar la cosa si el comprador no paga el precio. Tampoco está obligado a hacer la entrega, aun cuando haya acordado plazo para el pago del precio, si después de la venta el comprador se hace insolvente o cae en estado de quiebra, de suerte que el vendedor se encuentre en peligro inminente de perder el precio, a menos que se dé caución de pagar en el plazo convenido”.

2.6. Sanción de la obligación de hacer la tradición:

1. Sanciones motivadas a la existencia del contrato de venta. El comprador puede elegir entre pedir la resolución del contrato incluyendo el pago de daños y perjuicios, argumentando que no hubo cumplimiento del contrato; o pedir el cumplimiento del contrato. Art. 1167 C.C.
2. Resolución de pleno derecho, por incumplimiento, prevista por el propio contrato. Art. 1168 C.C.
3. Si la demora del vendedor en la tradición de la cosa  no es dolosa, pudiera habérsele exonerado de la responsabilidad por los daños que pudiese acarrear dicha demora en realizar la tradición.
4. La aceptación de haberse producido la tradición de la cosa, tácita o expresa, hace cesar los derechos del comprador de intentar acciones por daños y perjuicios contra el vendedor por su demora en la entrega.

TEMA N° 5

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR.

2. Obligación de Saneamiento de la cosa: El saneamiento es la obligación del vendedor de responder ante el comprador por la posesión pacífica y aprovechable de la cosa vendida. Art. 1503 C.C “Por el saneamiento que debe el vendedor al comprador, responde aquél: 1° De la posesión pacífica de la cosa vendida. 2° Por los vicios o defectos ocultos de la misma”. Esa posesión puede ser verificada:

1. Un proceso incoado contra el vendedor, por situaciones anteriores a la venta.
2. Por vicios o defectos ocultos de la cosa, que pudieran hacer que ella no fuera aprovechable por el comprador.
3. Por ambas razones el vendedor responde.

1. Alcances del Saneamiento:

1. Cuando decimos que el vendedor responde por saneamiento de la posesión pacífica de la cosa vendida, estamos hablando de una respuesta efectiva del vendedor ante una evicción. La evicción es la perturbación que sufre el comprador de la posesión pacífica de la cosa, proviene de una sentencia que ha tenido resultado adverso para el comprador, que compró ignorando que pudiera existir un pretensor con derechos de propietario real de la cosa, o de acreedor hipotecario. De forma que cuando el vendedor se obliga al saneamiento por evicción, lo que garantiza es la posesión, por parte del propietario – comprador de la cosa, de forma pacífica.
2. El saneamiento que debe el vendedor por una posible evicción, no es otra cosa que encarar él directamente, el pleito judicial que se ha planteado contra los derechos de propiedad, que supuestamente tenía sobre la cosa antes de venderla.
3. De manera que no estamos hablando que el vendedor deba saneamiento por un acto de violencia que pudiera enfrentar el comprador, hecho por terceros interesados en despojarlo de su propiedad. Esos actos de violencia no están enmarcados dentro de los que debe enfrentar el vendedor al responder por el saneamiento al que se obligó al vender.
4. En ningún caso procede saneamiento por razones diferentes a la evicción, o a la constatación de vicios ocultos en la cosa, de los cuales también responde el vendedor.
5. El saneamiento por hecho propio es cuando directamente los coherederos, o causahabientes, hicieran actos de violencia para perturbar la posesión del comprador, como propietario del inmueble que le vendieron, estos responderán por un Saneamiento propio de hecho, además de las responsabilidades penales que puedan imputárseles.

2. Contenido de la obligación de saneamiento:

1. La obligación de saneamiento de la cosa subsiste para el vendedor aunque no se haya estipulado en el contrato de venta.
2. El vendedor responderá al comprador de la evicción que le prive del todo o parte de la cosa vendida.
3. La obligación de transferencia de la propiedad sobre la cosa está ligada al aseguramiento de la posesión pacífica de la cosa, y a su aprovechamiento.
4. La obligación de saneamiento del vendedor también recae sobre los gravámenes de la cosa, constituyentes de cargas que impidan la posesión pacífica y útil de la cosa.
5. En caso de fundos los gravámenes del fundo no declarados en el contrato; y que de ser conocidos por el comprador pudiesen hacer influido en su ánimo para adquirir la cosa, y, específicamente en el precio a pagar. Art. 1515 C.C “Si el fundo vendido está gravado con servidumbres no aparentes que no se hayan declarado en el contrato, y que sean de tal importancia que se presuma que si el comprador las hubiere conocido no habría comprado el fundo, el comprador puede pedir la resolución del contrato, a menos que prefiera una indemnización”.
6. La garantía de saneamiento implica que el vendedor debe asumir la defensa del comprador en el ámbito jurídico contra las amenazas de evicción que pudieran provenir de terceros.
7. Indemnización al comprador por los daños y perjuicios, provenientes de la evicción o de los gravámenes aparecidos.
8. El compromiso propio de no causar perturbaciones a la posesión pacífica del comprador, que debe garantizar. Ello implica que el vendedor debe abstenerse de realizar cualquier acción que pudiera significar una perturbación de la posesión pacífica del comprador; lo cual no dice, que en ningún caso, que deba saneamiento por perturbaciones o despojos violentos contra la posesión pacífica, que no tenga relación alguna con un proceso judicial de reivindicación de la cosa por su verdadero propietario, o de cobro de acreencias hipotecas existentes.  Art. 1506 C.C “Aunque se haya estipulado que el vendedor no quede obligado al saneamiento, responderá, sin embargo, del que resulte de un hecho que le sea personal. Toda convención contraria es nula…”.
9. La obligación del vendedor subsiste a pesar de haber sido liberado expresamente de ella si se demostrare su mala fe, siempre y cuando, además el comprador ignorare la causa de la evicción. Art. 1506 C.C “… Tampoco valdrá la estipulación por la cual se liberte al vendedor del saneamiento, si éste procediere de mala fe y el comprador ignore la causa que diere motivo a la evicción”.
10.  En el contrato de venta, para que la causa de la evicción comprometa la responsabilidad del vendedor, está debe ser anterior a la venta.
11. El saneamiento no es cuestión de orden público por ende las partes pueden variar sus dimensiones y alcances. Art. 1505 C.C.

3. Saneamiento por Hecho Propio: El saneamiento por hecho propio del vendedor, o de sus causahabientes consiste en su obligación de no hacer, ni él directamente, ni sus causahabientes, acciones contra la posesión pacífica del vendedor.

TEMA N° 6

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

TIPOS DE SANEAMIENTO.

1. Saneamiento por evicción: Art. 1504 C.C “Aunque en el contrato de venta no se haya estipulado el saneamiento, el vendedor responderá al comprador de la evicción que le prive del todo o parte de la cosa vendida, y de las cargas con que se pretenda gravarla, que no hayan sido declaradas en el contrato”.

2.1. Evicción Total: Decimos que hay evicción total en las siguientes situaciones:

1. Cuando el tercero reivindica para él la totalidad de la cosa.
2. Cuando el tercero logra la resolución, la nulidad  del negocio jurídico por el cual el comprador adquirió la cosa, o la anulación del título del vendedor.
3. Cuando ejecuta la hipoteca, que sobre la cosa tenía el tercero, el precio del remate cubre únicamente el crédito.
4. En cualquier caso queda a salvo la posibilidad del comprador de procurar a posterior su defensa de la reivindicación; pero si es evidente que ello no puede ser posible, ocurre la evicción total.

2. Evicción Parcial: En ella la reivindicación del tercero se produce solamente sobre una parte de la cosa, no importa que ésta sea divisa o indivisa. También hay evicción parcial cuando hay un excedente del precio de remate del inmueble cuya hipoteca se ejecute, sobre el crédito a cobrarse. Es decir. Que hay una recuperación parcial del comprador del precio pagado.
1. En caso de Evicción parcial:
1. Evicción de parte importante de la cosa: Art. 1513 C.C “Si ha habido evicción de una parte de la cosa y esta parte es de tal importancia, relativamente al todo, que el comprador no la hubiera comprado sin aquella parte, puede éste hacer resolver el contrato de venta”.
2. Evicción de una parte del fundo vendido sin resolver la venta: Art. 1514 C.C “Si en el caso de evicción de una parte del fundo vendido no se resolviere la venta, el valor de la parte sobre el cual se ha efectuado la evicción se pagará al comprador por el vendedor, según la estimación que se haga en la época de la evicción, y no en proporción del precio total de la venta, ya haya aumentado, ya haya disminuido el valor total de la cosa vendida”.
3. Evicción Menor: Se refiere a reivindicación, por parte de terceros de derechos de usufructo, servidumbres, etc. sobre la cosa, siempre y cuando la posesión pacífica y provechosa del comprador no se vea afectada.
1. En caso de Evicción menor: Art. 1515 C.C “Si el fundo vendido está gravado con servidumbres no aparentes que no se hayan declarado en el contrato, y que sean de tal importancia que se presuma que si el comprador las hubiere conocido no habría comprado el fundo, el comprador puede pedir la resolución del contrato, a menos que prefiera una indemnización”.  

Requisitos para que surja la responsabilidad del vendedor.

1. La evicción debe ser actual: Ellos conlleva que el comprador haya sufrido una perturbación de su posesión pacífica o del aprovechamiento sobre la cosa, por efectos del ejercicio del derecho de un tercero sobre la cosa adquirida. La perturbación que ha sufrido el comprador debe ser probada por él, por lo cual puede:
1. Exhibir una sentencia con autoridad de cosa juzgada entre el comprador y el tercero.
2. Probar que le ha sido impedida la posesión de la cosa.
3. Probar que tal impedimento proviene del ejercicio del derecho del tercero.
4. Probar que el ejercicio del derecho del tercero le faculta para perturbar su posesión como comprador.
5. Si existe una medida preventiva, producto de una acción reivindicatoria de la cosa, tan pronto como el comprador se vea privado de la cosa puede alegar el haber sufrido evicción.

Reglas del precio en caso de evicción.

1. Disminución del precio de la cosa: Art. 1509 C.C “Si al verificarse la evicción, la cosa vendida se halla disminuida en valor, o considerablemente deteriorada, ya sea por negligencia del comprador, ya por fuerza mayor, el vendedor está, sin embargo, obligado a restituir el precio integro”.
2. Derecho del vendedor a retener parte del precio de la cosa por el provecho obtenido por el comprador: Art. 1509 C.C “… Si el comprador ha sacado provecho de los deterioros que ha causado, el vendedor tiene derecho a retener una parte del precio equivalente a ese provecho”.

Otras obligaciones del vendedor.

1. Aumento del precio de la cosa para la época de la evicción: Art. 1510 C.C “Si la cosa vendida ha aumentado en valor para la época de la evicción, aun independientemente de hecho del comprador, el vendedor está obligado a pagar el exceso del valor, además del precio que recibió”.
2. Obligación del vendedor de reembolsar mejoras útiles: Art. 1511 C.C “El vendedor está obligado a reembolsar al comprador, o hacerle reembolsar por quien ha reivindicado, el valor de las refacciones y mejoras útiles que haya hecho al fundo y a que tenga derecho”.
3. Reembolso del vendedor de mala fe de todos los gastos hechos por el comprador: Art. 1512 C.C “Si el vendedor vendió de mala fe en el fundo ajeno, está obligado a reembolsar al comprador de buena fe todos los gastos, aun voluntarios, que éste haya hecho en el fundo”.

Efectos de la Evicción: Art. 1508 C.C.

1. El vendedor debe restituir el precio pagado por el comprador.
2. El vendedor debe restituir al propietario que ha reivindicado la cosa, los frutos de ella.
3. Las costas del pleito.
4. Los daños y perjuicios, así como los gastos y costas del contrato.

Acciones del Comprador, cita del saneamiento.

1. El comprador puede citar al obligado por la evicción. Esta cita es llamada cita del saneamiento.
2. La cita del saneamiento permite al comprador oponer al vendedor la sentencia que se dicte entre el comprador y el tercero reclamante de evicción.
3. No se produce sustitución procesal, es decir, el vendedor no pasa a ocupar la posición del comprador.
4. El comprador evita, con la cita por saneamiento al vendedor, que el vendedor se apoye en el Art. 1517 C.C que hace cesar su obligación cuando no recibe la notificación de la demanda según el Código de Procedimiento Civil; y prueba que si tenía medios para defenderse, y ser absuelto. Art. 1517 C.C “Cesa la obligación de sanear por causa de evicción, cuando el comprador no hace notificar al vendedor la demanda de evicción en los términos señalados en el Código de Procedimiento Civil, y el vendedor prueba que tenía medios de defensa para ser absuelto de la demanda”. Art. 218 C.P.C “La citación personal se hará mediante compulsa con la orden de comparecencia expedida por el Tribunal, entregada por el Alguacil a la persona o personas demandadas en su morada o habitación, o en su oficina, o en el lugar donde ejerce la industria o el comercio, o en el lugar donde se encuentre, dentro de los límites de la jurisdicción del Tribunal…”
5. Efectuando la cita por saneamiento el comprador evita los juicios que tendría que instaurar contra el vendedor al terminar el juicio con quien pretenda la evicción.

Lapso para hacer efectivo el saneamiento por evicción.

1. Acción demandando el saneamiento por evicción del vendedor: La acción del comprador para demandar el saneamiento por evicción del vendedor puede ser ejercida por el comprador durante un lapso de 10 años, como una acción personal, contado dicho lapso desde una sentencia de evicción con autoridad de cosa juzgada.
2. Caduca la obligación de sanear por causa de evicción por la prescripción decenal: El Art. 1979 C.C, estipula la posesión de buena fe, la cual consiste que la persona posee en virtud de un título debidamente registrado y para que opere la misma se contarán 10 años a partir de la fecha de registro de dicho documento. Quien pretenda interrumpir el transcurso de dicha posesión deberá: Art. 1969 C.C “Se interrumpe civilmente en virtud de una demanda judicial, aunque se haga ante el Juez incompetente, de un derecho o de un acto de embargo notificado a la persona respecto de la cual se quiere impedir el curso de la prescripción, o de cualquier otro acto que la constituya en mora de cumplir la obligación. Si se trata de prescripción de créditos, basta el cobro extrajudicial. Para que la demanda judicial produzca interrupción, deberá registrarse ante la Oficina correspondiente, antes de expirar el lapso de la prescripción, copia certificada del libelo con la orden de comparecencia del demandado, autorizada por el Juez; a menos que se haya efectuado la citación del demandado dentro de dicho lapso”.

TEMA N° 6

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

Saneamiento por vicios o Defectos Ocultos.

Es la obligación del vendedor de responder por los vicios o defectos ocultos que disminuyan el goce provechoso de la cosa por parte del comprador.

1. Vicios ocultos que hacen inadecuado el uso provechoso de la cosa.
2. Vicios ocultos que disminuyan el uso provechoso de la cosa.
3. Vicios ocultos que amenazan la existencia de la cosa, sin que pueda obviarse las reparaciones mayores.

Art. 1518 C.C “El vendedor está obligado al saneamiento de la cosa vendida por los vicios o defectos ocultos que la hagan impropia para el uso a que esté destinada o que disminuya el uso de ella de tal manera que si el comprador los hubiere conocido, no la habría comprado o hubiera ofrecido un precio menor”.

Los vicios o defectos ocultos de la cosa pueden existir tanto en inmuebles como en muebles.

Requisitos para la procedencia del saneamiento por vicios o defectos ocultos.

1. Que el vicio o defecto oculto de la cosa vendida la hagan impropia para el uso al cual estaba destinada.
2. Que el vicio o defecto oculto de la cosa vendida disminuya su uso, y, de ser conocido por el comprador éste pudiera haberse abstenido de comprarla, o pudiese haber ofrecido un menor precio.
3. Que el vicio o defecto sea oculto. El vendedor no está obligado al saneamiento de vicios que pudieren ser aparentes, y, por lo tanto conocidos por el comprador. Art. 1519 C.C “El vendedor no está obligado por los vicios aparentes y que el comprador habría podido conocer por sí mismo”.
4. Que el vicio o defecto de la cosa exista en el momento de la venta, es decir, aunque no se hubiere manifestado exteriormente el defecto o vicio, para el momento de la venta su existencia era cierta.
5. Que el vendedor ignore el vicio o defecto de la cosa. Art. 1520 C.C “Es responsable el vendedor por los vicios ocultos, aunque él no los conociera, a menos que hubiese estipulado no quedar obligado en este caso al saneamiento”.

Efectos del Saneamiento.

El comprador puede escoger entre:

1. Devolver la cosa y obtener la restitución de su dinero.
2. Quedarse con la cosa obteniendo una disminución del precio pagado, mediante la restitución de una cierta cantidad estimativamente representativa de esa disminución. Art. 1521 C.C.
3. Cuando el vendedor procedió de mala fe, puesto que conocía los vicios o defecto de la cosa, y no los mencionó al comprador, procede la restitución del precio, y el resarcimiento de los daños y perjuicios sufridos por el comprador. Art. 1522 C.C.
4. El vendedor de buena fe, sólo debe restituir el precio pagado y reembolsar los gatos que haya tenido el comprador. Art. 1523 C.C.
5. Si la cosa ha perecido por sus defectos la pérdida es atribuible al vendedor. Art. 1524 C.C
6. La pérdida de la cosa por un caso fortuito es de cuenta del comprador. Art. 1524 C.C

Acciones del comprador.

1. La acción Redhibitoria: Es aquella que obedece a la iniciativa del comprador que persigue resolver o deshacer la venta, por haberse descubierto un vicio oculto de la cosa, obligándose el comprador a devolver la cosa, y el vendedor a restituirle el precio pagado. Esta acción no procede en caso de remate judicial. Art. 1525 C.C “… La acción redhibitoria no es procedente en los remates judiciales”.
2. La acción estimatoria, QUANTIMINORIS: Permite al comprador quedarse con la cosa y recibir del vendedor una cantidad de dinero representativa de la disminución que ha sufrido el precio de la cosa por efectos del vicio oculto. Art. 1521 C.C “… o retenerla haciéndose restituir la parte del precio que se determine por expertos”.
3. El comprador puede ejercer una u otra acción mientras no exista la sentencia de cosa juzgada.
4. Cuando no se pueda restituir la cosa, por haber enajenado la cosa u otra causa, el comprador debe escoger la acción estimatoria, es decir, recibir un precio estimando.
5. El comprador que ha agravado la cosa antes de conocer el vicio o defecto, debe liberar el gravamen de la cosa para después ejercer la acción redhibitoria.

Lapso para intentar la acción Redhibitoria y la Estimatoria por analogía.

1. Cosas Inmuebles: El lapso para ejercer la acción es de 1 año contados a partir del día de la tradición. Art. 1525 C.C “El comprador debe intentar la acción redhibitoria que proviene de vicios de la cosa, en el término de un año, a contar desde el día de la tradición…”
1. Lapso para intentar la acción indemnizatoria estipulada en el contrato de obras: Art. 1637 C.C “… La acción de indemnización debe intentarse dentro de los dos años, a contar desde el día en que se ha verificado uno de los casos mencionados”.
2. Si la cosa es un animal: Art. 1525 C.C “… Si se trata de animales, debe intentarse dentro de cuarenta días…”  
1. Limitación para el ejercicio de la acción redhibitoria en el caso de animales: Art. 1525 “… La acción redhibitoria, en las ventas de animales, no es procedente sino por vicios determinado por la ley o por los usos locales…”
3. Si la cosa es otro Mueble: Art. 1525 C.C “… y se trata de otras cosas muebles, dentro de tres meses…” Art. 1525 C.C “… el lapso se cuenta desde la entrega de la cosa”.

Garantía del Buen funcionamiento.

Es una garantía convencional del buen funcionamiento, el compromiso del vendedor de responder, ante el comprador, por el buen funcionamiento de la cosa durante un tiempo determinado.

Lapso de caducidad para la denuncia de la garantía de buen funcionamiento.

Art. 1526 C.C “En los casos en que el vendedor haya garantizado el buen funcionamiento de la cosa vendida durante un tiempo determinado, el comprador que advierta un defecto de funcionamiento debe, bajo pena de caducidad, denunciarlo al vendedor dentro del mes de descubierto e intentar las acciones correspondientes en el plazo de un año a contar de la denuncia, en caso de inejecución de la obligación del vendedor”.

De no actuar en el lapso de 1 mes de descubierto el vicio de la cosa, su derecho se hace infectivo, es decir, caduca.

Lapso para intentar las acciones contra el vendedor.

Art. 1526 C.C “… e intentar las acciones correspondientes en el plazo de un año a contar de la denuncia, en caso de inejecución de la obligación del vendedor”.